לעיתים מכירת נכס מקרקעין מחייבת אישור של בית המשפט — למשל בעת הליך משפטי של כינוס נכסים, פירוק שיתוף, גירושין, או מכירה על ידי אפוטרופוס או מנהל עיזבון.
במקרים אלו קיימות גם השלכות מיסוי ייחודיות, במיוחד לעניין חישוב מס השבח, מועד המכירה הקובע והזכאות לפטורים, ולכן חשוב לוודא שהדיווח לרשות המסים תואם את המסגרת המשפטית והחשבונאית של העסקה.
במאמר זה נסביר על ההליכים השונים שבהם נדרש אישור בית משפט למכירת מקרקעין, ונפרט את השלכות המס – ובפרט מס השבח.
מכירה בהליך של כינוס נכסים
מכירה זו מתבצעת כאשר מונה כונס נכסים, לצורך מימוש זכויות במקרקעין בעקבות חובות או הליכים משפטיים. הכונס אחראי על ביצוע המכירה בשם החייב, ותמורתה משמשת לפרעון החוב. מדובר בהליך בפיקוח בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל.
מכירה בהליך של פירוק שיתוף במקרקעין
כאשר שותפים בנכס מקרקעין, אינם מצליחים להגיע להסכמה על המשך הבעלות המשותפת, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק שיתוף. במקרים רבים בית המשפט מורה על מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין הצדדים בהתאם לחלקם היחסי. המכירה מתבצעת לרוב באמצעות כונס נכסים שממונה למטרה זו.
מכירה ע"פ חוק ההוצאה לפועל
מכירה זו נועדה לממש נכסי חייב לצורך סילוק חובותיו לנושים. ההליך מתבצע תחת פיקוח רשם ההוצאה לפועל, ובאמצעות כונס נכסים שרשם ההוצאה לפעול מינה לצורך מימוש הנכס. התמורה מהמכירה מופנית קודם כל לסילוק החובות, ולאחר מכן ליתרת זכויות החייב אם נותרה.
מכירה ע"י מנהל עזבון
כאשר אדם נפטר והותיר נכס מקרקעין, מנהל העיזבון רשאי למכור את הנכס לצורך חלוקת התמורה בין היורשים או לצורך תשלום חובות העיזבון. המכירה נעשית בהתאם להוראות בית המשפט או צוואת המנוח, ובכפוף לשמירה על זכויות כל היורשים.
מכירה בהליך גירושין
במקרים בהם בני זוג מחליטים להתגרש ואינם מצליחים להסכים על חלוקת נכסי הנישואין, בית המשפט רשאי להורות על מכירת הנכס וחלוקת התמורה ביניהם. לעיתים מתמנה כונס נכסים לניהול המכירה, על מנת להבטיח הליך הוגן ומאוזן לשני הצדדים.
מכירה של קטין, חסוי או פסול דין ע"י אפוטרופוס
כאשר לבעל הנכס אין כשירות משפטית, נדרש אישור של בית המשפט למכירה. האפוטרופוס הממונה פועל בשם הקטין או החסוי ודואג שמכירת הנכס תתבצע לטובתם בלבד, תוך הגשת דוחות ובקרה של גורמי הפיקוח המשפטיים.
מכירה ע"י ממונה בעת כניסתו לתוקף של ייפוי כח מתמשך
כאשר אדם העניק ייפוי כוח מתמשך ונקבע שהוא נכנס לתוקף, הממונה רשאי לפעול למכירת נכסיו בהתאם לסמכויות שנקבעו במסמך. המכירה חייבת להתבצע לטובת המיופה, תוך פיקוח האפוטרופוס הכללי ועמידה בכללים המשפטיים הרלוונטיים.
השלכות מס שבח במכירה כפויה לעומת מכירה מרצון
ברוב המקרים בהם נכס מקרקעין נמכר באישור בית המשפט, המוכר למעשה יוצא מהתמונה ואין לו כל שליטה על העסקה. במקומו מתמנה ע"י בית המשפט בעל תפקיד (בדרך כלל עורך דין) שתפקידו הוא למכור את נכס המקרקעין.
לכן נוצר מצב שבעל התפקיד אינו יודע את ההיסטוריה של נכס המקרקעין, אינו יודע מהם ההוצאות – הניכויים (לקריאת כתבה על נושא הניכויים לחצו כאן) שהוציא בעל הנכס, אינו יודע את כל נתוניו האישיים של המוכר כגון: גילו, מצבו המשפחתי, הכנסותיו, מס' שנות החזקתו בנכס ועוד פרטים רבים שעשויים להשפיע על גובה מס השבח.
טעויות נפוצות של בעלי תפקידים בחישוב מס שבח
לרוב, בעלי תפקידים כמו כונסים או מנהלי עיזבון אינם מודעים להוצאות שהוציא המוכר או להקלות המס האפשריות – מה שמוביל לחישוב לא מדויק של המס.
נציין, שמניסיוננו הרב בטיפול ובדיקה של מאות מקרים, אנו למדים שפעמים רבות לא נדרשו כל הניכויים המותרים ע"פ החוק וכן לא נלקחו בחשבון כל נתוניו האישיים כאמור של המוכר.
דבר זה מוביל לתשלום מס שבח ביתר – שלא לצורך.
עניין זה קורה בין היתר מפני שכאשר מבוצעת עסקת נדל"ן, יש חובה לדווחה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהחתימה (או מאישור בית המשפט לעסקה) – ובמועד זה בדרך כלל עדיין לא ידוע לבעל התפקיד מהם כל הניכויים המותרים ע"פ החוק שאותם ניתן לדרוש בעסקה וכן אינו ידוע לו כל נתוניו האישיים של המוכר.
דרישת התשלום של היטל ההשבחה
התשלום בגין היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית חודשים רבים אחרי ביצוע העסקה ואחרי שכבר שולם מס השבח.
לעיתים מבחינת בעל התפקיד התיק "סגור" והוא אינו מטפל בהגשת תיקון שומה, על מנת לדרוש את ההוצאה כניכוי.
חוסר התייחסות לנתוני האישיים של המוכר
לרוב לבעל התפקיד לא ידוע על כל נתוניו האישים של המוכר כגון:
● האם למוכר או לבן/בת זוגו יש הכנסות נמוכות בשנת המכירה וב3 השנים שקדמו למכירה
● האם למוכר קיימות נקודות זיכוי שלא נוצלו במס הכנסה
● האם למוכר יש הפסדים מניירות ערך או הפסדי הון
● האם למוכר יש הפסדים מעסק
שאלות אלו ועוד שאלות רבות עשויות להשפיע על גובה מס השבח.
פעמים רבות, בעל התפקיד אינו יודע את התשובות לשאלות ואינו שואל את המוכר את השאלות לעיל, מהסיבה שזה לא עניין משפטי אלא עניין חשבונאי אישי של המוכר.
שומות מס שבח שנקבעו ללא נתונים מלאים – כיצד ניתן לתקן?
יש להגיש בקשה לתיקון שומה במס שבח ולדרוש את מלוא הניכויים בשומה וכן להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה על מנת להתייחס לכל נתוניו האישיים של המוכר, לרבות בדיקת אפשרות לביצוע פיצול של מס השבח בין בני זוג ופריסת מס השבח וע"י כך לקבל החזר מס שבח.
האם כונס הנכסים אחראי לדיווח ולתשלום מס השבח?
כונס הנכסים מחויב לדווח לרשות המסים על העסקה תוך 30 ימים ממועד אישור בית המשפט. עם זאת, האחריות המהותית לתשלום מס השבח ולניכוי הוצאות שייכת לבעל הנכס – ולכן יש לוודא כי כל הנתונים האישיים והחשבונאיים נלקחים בחשבון.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח גם בעסקה שאושרה ע"י בית משפט?
במקרים מסוימים, גם מכירה כפויה עשויה להיות זכאית לפטור ממס שבח – לדוגמה כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה או במכירה מכוח ירושה. חשוב לבדוק כל מקרה לגופו.
זכאות להחזר מס שבח לאחר סיום תפקידו של בעל התפקיד
גם לאחר שכונס הנכסים או מנהל העיזבון מסיים את תפקידו, ניתן לבדוק את השומה שהוצאה ולבקש החזר מס שבח אם נמצא כי לא נדרשו ניכויים, הקלות או פריסות מס רלוונטיות.
התמודדות עם היטל השבחה שלא שולם במועד הדיווח
היטל ההשבחה לרוב נקבע חודשים לאחר המכירה, אך ניתן לכלול אותו כהוצאה מוכרת במס שבח גם בדיעבד, באמצעות תיקון שומה. אי הכללתו מובילה לתשלום מס מיותר.
לסיכום – אל תוותרו על זכויותיכם במס שבח
מכירת מקרקעין באישור בית משפט, בין אם מדובר בכינוס נכסים, פירוק שיתוף, מכירת עיזבון או כל הליך כפוי אחר – עלולה להוביל לתשלום מס שבח גבוה מהנדרש. במקרים רבים, בעלי התפקיד שמונו מטעם בית המשפט אינם מודעים לכל ההקלות, הניכויים והזכויות הקבועות בחוק – דבר שעלול לגרום לתשלום יתר של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים.
אם מכרתם נכס במסגרת הליך משפטי, מומלץ לבצע בדיקה מקצועית ומקיפה של השומה, ולוודא שלא נותר לכם החזר מס שבח שמגיע לכם כחוק.
צוות נדל"ן TAX מתמחה באיתור ותיקון שומות מס שבח במקרים מורכבים, לרבות עסקאות שאושרו על ידי בית המשפט, ומלווה את לקוחותיו עד לקבלת מלוא ההחזר המגיע להם.
פנו אלינו עוד היום לבדיקת זכאות ללא התחייבות, וגלו אם גם לכם מגיע החזר כספי משמעותי מרשות המסים.
