החזר מס שבח - Nadlan Tax

חישוב מס השבח הוא חישוב מורכב וקיימים מספר תנאים שעמידה בהם עשויה לזכות בהחזרי מס שבח. לדוגמא:

• פיצול השבח בין בני זוג.
• פריסת השבח לתקופה של עד 4 שנים.
• פריסת השבח ע"י יורשים
• קיזוז הפסדים מניירות ערך או הפסדי הון.
• קיזוז הפסדים מעסק.
• כאשר למוכר או לבן/בת זוגו יש הכנסות נמוכות בשנת המכירה וב3 השנים שקדמו למכירה.
• ניצול נקודות זיכוי שלא נוצלו
• כאשר המוכר מעל גיל 60.
• פנסיונר שמקבל קצבה.
• תושבי ישוב ספר (יישובים שמפורסמים ע"י רשות המיסים).
• דרישת ניכויים שלא נדרשו (כגון: שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שמאי, היטל השבחה, היטל פיתוח, שיפוצים וכו').
• כאשר נפלה טעות בחישוב השבח בעסקה.
• ניצול פטורים, הטבות, הקלות, הנחות ע"פ החוק, התקנות, הפסיקה והוראות הביצוע השונות של רשות המיסים.

• על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון את שומת מס השבח שדווחה בגין העסקה וכן יש לבחון את נתוניו האישיים של המוכר. מניסיוננו הרב במרבית העסקאות שמדווחות ע"י עורך הדין שייצג בעסקה לא ניתן ביטוי מדויק לנתוניו האישיים של המוכר כגון: גילו, מצבו המשפחתי, הכנסותיו, מס' שנות החזקתו בנכס ועוד.

• נציין שעורך הדין נדרש ע"פ החוק לדווח על העסקה תוך 30 יום מחתימת ההסכם. לכן, לעיתים קרובות מפאת לחץ הזמנים לדווח על העסקה בזמן, עורך הדין מגיש את השומה ללא בדיקה מעמיקה בזכויותיו של המוכר.
• לכן, קיים סיכוי גבוה שאתה זכאי להחזר.

• על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון את הדוחות השנתיים שהוגשו למס הכנסה בשנים הרלוונטיות, לבחון את שומת מס השבח שדווחה בגין העסקה וכן יש לבחון את נתוניו האישיים של המוכר.
• דוח שנתי הוא במרביתו עניין "טכני" – רואה החשבון ממלא את הדוח לפי המספרים שהוא מקבל מהלקוח. מבחינת רואה החשבון סכום מס השבח ששולם בגין המכירה הוא עובדה מוגמרת. כמו כן, לעיתים קרובות רואה החשבון אינו בקיא בהיבטי המס בעסקאות נדל"ן.

• מניסיוננו הרב במרבית הדוחות השנתיים שמוגשים ע"י רואה החשבון לא ניתן ביטוי מדויק למיצוי הזכויות בגין מכירת נכס הנדל"ן ורואה החשבון מתייחס לעסקה כ"עסקה גמורה".
• לכן, קיים סיכוי גבוה שאתה זכאי להחזר.

• במס שבח (מיסוי מקרקעין) ניתן לבקש תיקון שומה עד 4 שנים מיום עריכת השומה.
• במס הכנסה ניתן לבקש החזרים עד 6 שנים אחורה.
  נציין שבמקרים מסוימים ניתן להאריך את המועדים הנ"ל, אך הדבר מתאפשר בנסיבות מיוחדות בלבד. נכון לשנת 2025 השומה במס שבח התיישנה ולכן לא ניתן לבקש תיקון שומה. ניתן לבקש החזר במס הכנסה, כמובן במידה ועומדים בקריטריונים.

כדי להבין את ה"סוד", צריך קודם כל להפריד בין שני מושגים שנוטים להתערבב: חישוב ליניארי מוטב ו-פריסת מס. השילוב ביניהם ב-2026 הוא הכלי החזק ביותר להחזרי מס.

1. מהו החישוב הליניארי המוטב (הטבת המס הבסיסית)?

מאז הרפורמה ב-2014, המס על דירות מגורים אינו אחיד. הרווח (השבח) מחולק באופן "ליניארי" על פני תקופת ההחזקה בנכס:

• התקופה שעד 2014: פטורה ממס שבח באופן מלא.

• התקופה מ-2014 ועד היום: חייבת במס של 25%.

החידוש: ככל שאנחנו מתרחקים משנת 2014, החלק החייב במס גדל. ב-2026, אנחנו כבר 12 שנים בתוך ה"תקופה החייבת". לכן, הצורך בפריסת מס הופך להרבה יותר קריטי מאשר לפני עשור.

2. "סוד" הפריסה (Section 48a(e)): המנגנון שמשנה את הכללים

פריסת מס שבח מאפשרת לנו "לייצר" מצב שבו לא הרווחתם את כל הכסף ביום המכירה, אלא הרווחתם אותו בחלקים שווים לאורך תקופה של עד 4 שנים (השנה שבה נמכר הנכס ו-3 השנים שקדמו לה).

למה זה כל כך משמעותי ב-2026? במקום לשלם 25% "אוטומטיים" על השבח הריאלי, רשות המסים מתייחסת לרווח כאל הכנסה רגילה (הכנסה מיגיעה אישית) בכל אחת משנות הפריסה. כאן נכנסות לתמונה מדרגות המס האישיות שלכם:

• ניצול מדרגות מס נמוכות: אם בשלוש השנים האחרונות הייתם בשנת שבתון, בחופשת לידה מוארכת, בין עבודות, או שפרשתם לגמלאות – מדרגות המס שלכם היו נמוכות (10%, 14%, 20%). הפריסה מאפשרת "למלא" את המדרגות האלו ברווח מהדירה במקום לשלם עליו 25%.

• נקודות זיכוי שלא נוצלו: לכל תושב ישראל יש לפחות 2.25 נקודות זיכוי. אם לא עבדתם או שהשתכרתם מעט, "שרפתם" את נקודות הזיכוי האלו. הפריסה מאפשרת להשתמש בהן כדי לקזז את מס השבח.

3. הטבת גיל 60+: הקלף המנצח

עבור מוכרים מעל גיל 60, הפריסה היא כמעט תמיד רווח נקי. לפי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה, מי שמלאו לו 60 זכאי למדרגת מס ראשונה של 10% (במקום להתחיל מ-31% על הכנסה שאינה מיגיעה אישית). ב-2026, עם עדכון מדרגות המס, הפער הזה יכול להגיע לחיסכון של עשרות אלפי שקלים בחישוב הסופי.

4. דוגמה מספרית (להמחשה):

נניח שמכרתם נכס ב-2026 והשבח הריאלי החייב במס הוא 400,000 ש"ח.

• ללא פריסה: תשלמו 25% מס, שהם 100,000 ש"ח.

• עם פריסה ל-4 שנים: השבח יחולק ל-100,000 ש"ח בכל שנה. אם באותן שנים ההכנסה שלכם הייתה נמוכה (למשל פנסיה מוקדמת), ואחרי חישוב מדרגות מס ונקודות זיכוי המס הממוצע על השבח עומד על 15% בלבד – תשלמו רק 60,000 ש"ח.

• התוצאה: החזר של 40,000 ש"ח ישירות לחשבון הבנק.

חשוב לדעת ב-2026:

רשות המסים לא מבצעת את הפריסה הזו באופן אוטומטי! כדי ליהנות ממנה, יש להגיש בקשה אקטיבית (דוח שנתי למס הכנסה) לאחר סיום שנת המס. רבים מהמוכרים מסתפקים בדיווח של עורך הדין למיסוי מקרקעין ושוכחים שהכסף הגדול מחכה להם בדוח האישי למס הכנסה.

השנתיים האחרונות לא היו רק תקופה של חוסר יציבות, אלא גם של "תיקוני חירום" במערכת המס. אם מכרתם נכס ב-2024, 2025 או בתחילת 2026, יש שלושה גורמים מרכזיים שמשנים לכם את השורה התחתונה:

א. "רשת הביטחון" למפונים ולתושבי אזורי עימות

בשל המלחמה, רשות המסים פרסמה הקלות חסרות תקדים עבור תושבי הדרום והצפון.

• הארכת מועדים למכירת דירה: בדרך כלל, כדי להיחשב כ"בעלי דירה יחידה" ולקבל פטור ממס, עליכם למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישת החדשה. ב-2024 וב-2025 ניתנו ארכות אוטומטיות של חודשים רבים למי ששירת במילואים או פונה מביתו.

• שימור הטבות התושבות: גם אם נאלצתם לעזוב את ביתכם המקורי בקריית שמונה או בשדרות ולגור זמנית במרכז, החוק ב-2026 קובע שמרכז החיים שלכם עדיין נחשב ביישוב המקורי. זה מאפשר לכם לנצל נקודות זיכוי של "יישוב מוטב" בחישוב פריסת המס – חיסכון שיכול להגיע לאלפי שקלים בשנה.

ב. עדכון מדרגות המס של 2026: "הריווח" הגדול

בניגוד להקפאות שהיו בעבר, שנת 2026 הביאה איתה בשורה למי שמבצע פריסת מס שבח. הממשלה אישרה "ריווח" של מדרגות המס הבינוניות:

• מדרגת ה-20% הורחבה: אם בעבר המעבר למדרגת מס של 31% קרה מהר מאוד, ב-2026 ניתן להרוויח יותר (עד כ-228,000 ש"ח בשנה) ולהישאר תחת מדרגת מס נמוכה.

• המשמעות להחזר: כשפורסים את מס השבח על פני 4 שנים, חלק גדול יותר מהרווח "נכנס" למדרגות המס של 20% או אפילו 14% (במקום 25% קבוע), מה שמייצר החזר מס גבוה משמעותי ממה שהיה ניתן לקבל לפני שנתיים.

ג. אינפלציה: האויב שהופך לידיד בחישוב המס

האינפלציה הגבוהה של 2024-2025 היא בדרך כלל בשורה רעה, אבל בחישוב מס שבח היא דווקא יכולה לעזור לכם:

• השבח האינפלציוני: מס שבח משולם רק על הרווח ה"ריאלי" (מעבר לעליית המדד). מכיוון שהמדד עלה משמעותית בשנתיים האחרונות, חלק גדול יותר מהרווח על הדירה שלכם מוגדר כ"שבח אינפלציוני" שפטור ממס לחלוטין (עבור נכסים שנרכשו אחרי 1994).

• החזר רטרואקטיבי: אם שילמתם מקדמה לפי הערכה ישנה שלא שקללה את קפיצות המדד האחרונות, אתם כנראה זכאים להחזר על ההפרש.

ד. מס יסף (מס עשירים) ב-2026

זהירות: בשנת 2026 עודכנה תקרת "מס היסף" (תוספת של 2%-3% מס על הכנסות גבוהות). אם מכרתם דירת יוקרה או נכס במחיר גבוה (מעל כ-5.38 מיליון ש"ח), החיוב שלכם עלול לקפוץ. בדיקה מקצועית יכולה לעזור לכם לקזז הכנסות אחרות כדי "לרדת" מתחת לתקרה הזו ולחסוך את תוספת המס.

טבלה להמחשה: השפעת פריסת המס ב-2026 (נתונים מוערכים)

הטיפ שלנו לשנת 2026: אל תסתכלו רק על מה ששילמתם ביום המכירה. המצב הכלכלי והשינויים במדרגות המס יצרו "בורות" של כסף ששוכבים ברשות המסים ומחכים שתדרשו אותם.

כשמוכרים נכס, עורך הדין מגיש "שומה עצמית". המטרה העיקרית שלו היא לקבל את האישורים לרישום בטאבו כמה שיותר מהר. כדי לא להסתבך עם קנסות או עיכובים, רוב עורכי הדין יחשבו את המס לפי הרף המקסימלי (25%).

• הבעיה: עורך דין עוסק במקרקעין, לא בתכנון מס אישי. הוא לא בהכרח בודק את תלושי השכר שלכם, את הפסדי הבורסה שלכם משנה שעברה או אם הייתם באבטלה לפני שנתיים.

• התוצאה: אתם משלמים "ביטוח" לרשות המסים בדמות מס גבוה מדי, רק כדי לסיים את העסקה.

2. הנתק המובנה בין "מיסוי מקרקעין" ל"מס הכנסה"

מערכות המחשוב של רשות המסים מחולקות לשתי זרועות שלא תמיד מדברות ביניהן בזמן אמת:

1. מיסוי מקרקעין: רואה רק את הדירה – בכמה קנית, בכמה מכרת.

2. מס הכנסה: רואה אתכם – כמה הרווחתם כשכירים, אילו זיכויים מגיעים לכם כהורים, ואילו הפסדים צברתם בעסק.

החזר מס שבח קורה ברגע שמישהו (אנחנו) מבצע סנכרון בין שתי המערכות. רק אז מגלה רשות המסים שהמס ששילמתם על הדירה לא מתחשב בעובדה שמבחינת הכנסה שנתית כוללת, מגיע לכם לשלם הרבה פחות.

3. "חלון ההזדמנויות" של 6 השנים

רבים לא יודעים שניתן לבקש תיקון שומה והחזר מס שבח עד 6 שנים רטרואקטיבית מיום סיום שנת המס שבה נמכר הנכס.

• טיפ 2026: אם מכרתם נכס בשנת 2020 או 2021, הזמן שלכם הולך ואוזל. בדיקה מהירה עכשיו יכולה להציל כסף שכבר הייתם בטוחים ששייך למדינה.

4. אילו נתונים אישיים הופכים "תשלום" ל"החזר"?

כדי להפוך את החישוב לטובתכם, אנחנו מכניסים למשוואה נתונים שרשות המסים לא לוקחת בחשבון אוטומטית:

• נקודות זיכוי לא מנוצלות: סיימתם תואר? נולד לכם ילד? עליתם לארץ? כל אלו שווים כסף שמקזז את מס השבח.

• מצב משפחתי: בחישוב מס שבח ניתן לבצע "פיצול שבח" בין בני זוג. אם אחד מבני הזוג לא עובד או מרוויח פחות, ניתן לייחס לו חצי מהרווח על הדירה ולנצל את מדרגות המס הנמוכות שלו.

• תרומות: תרמתם למוסדות מוכרים (סעיף 46)? התרומות האלו יכולות להפחית את חבות מס השבח שלכם.