מס על דירה שניה : מכירה וקנייה – כל מה שחשוב לדעת

רכישת דירה שנייה עשויה לכלול תשלום גבוה של מס רכישה על דירה שנייה. מצד שני, גם מכירת דירה שניה עשויה לכלול תשלום גבוה של מס שבח דירה שניה.

צוות נדל"ן טקס מסבירים: איך מחשבים מס על דירה שניה ומה קובע את גובה המס על מכירה וקנייה של דירה שניה?

מס על דירה שניה – במכירה או בקנייה

חשוב להבין כי מיסוי דירה שניה, משתנה בין מכירת דירה שניה – לבין קניית דירה שניה. הכוונה היא כמובן לשני סוגי מיסים שונים – מס שבח על מכירת דירה שניה, לעומת מס רכישה על קניית דירה שנייה.

מס שבח חל על הרווח המצטבר של המוכר מיום הקנייה של הנכס ועד למכירתו – על עלייה בערך הנכס בעקבות השבחה, או עליית מחירים למשל.

מס רכישה לעומת זאת, משתנה בהתאם למחיר הדירה – ככל שהדירה יקרה יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר.

מה ההבדל בין מס רכישה על דירה שניה לבין מס רכישה על דירה יחידה?

עבור רוכש דירה יחידה קיים פטור ממס רכישה – עד לתקרה מסוימת שמתעדכנת בכל שנה.

נכון לשנת 2024 הסכום עומד על 1,978,745 ₪. כלומר, דירה במחיר נמוך יחסית תהיה פטורה ממס רכישה, אם זו דירתו היחידה של הקונה. מעל לתקרה זו, הדירה תהיה חייבת בתשלום מס רכישה, אך תשלום זה יהיה מופחת לפי שיעורי מס מדורגים, בהתאם לשווי הדירה. אחוזי המס הם: 3.5%, 5%, 8% ובדירות יקרות מאוד גם 10%.

לעומת זאת, מס רכישה על דירה שניה מחושב לפי מדרגות מס גבוהות יותר. מדרגות מס רכישה משתנות מעת לעת, כמו למשל בעקבות משבר הקורונה, כאשר המדינה החליטה להפחית את שיעור המס על דירה שניה בתגובה למשבר בשוק הדירות.

נכון להיום, כל דירה שניה חייבת במס רכישה בגובה 8 אחוז משווי העסקה, החל מהשקל הראשון ועד לתקרה של 6,055,070 ₪. מעבר לתקרה זו, שיעור המס עולה ל 10%.

בנסיבות מסוימות ניתן להגיש בקשה להחזר מס רכישה ששולם ביתר.

מס שבח על דירה שניה – האם ניתן לקבל פטור?

כדי למקד את הדיון נציין כי שיעור מס השבח על מכירת דירה הינו 25% משווי עליית הערך, כלומר מהרווח שנעשה, במילים אחרות מההפרש בין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה, בניכוי הוצאות שונות וחישובים אחרים.

במקרים רבים ניתן לקבל פטור על מס שבח, אם מדובר על דירה יחידה בבעלות המוכר, אך למעשה במקרים שונים ניתן לקבל גם פטור ממס שבח על דירה שניה, כמו לדוגמה במקרים הבאים:

* כאשר המוכר מחזיק עד שליש מזכויות בעלות בדירה נוספת.

* כאשר המוכר מחזיק זכויות בדירה נוספת, שהיא דירת ירושה.

* כאשר הדירה הנוספת בבעלות המוכר היא דירה שמתגורר בה דייר מוגן, בשכירות מוגנת.

* כאשר הדירה הנמכרת היא דירה חלופית, שנרכשה כדי לבצע עסקת החלפה בין הדירות, בתוך מסגרת זמן מוגדרת.

* כאשר עומדים בתנאים של סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין – מכירת 2 דירות במחירים נמוכים, לצורך רכישה דירה אחרת.

לסיכום

כפי שניתן לראות, מס על דירה שניה אינו גזרה משמים ויש דרכים שונות להפחית אותו ואף לקבל עליו פטור. אם גם אתם רוצים למצות את הזכויות שלכם ולוודא שאתם לא משלמים יותר ממה שצריך, צרו איתנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.