שאלות ותשובות - מס שבח ומיסוי מקרקעין

חישוב מס השבח הוא חישוב מורכב וקיימים מספר תנאים שעמידה בהם עשויה לזכות בהחזרי מס שבח. לדוגמא:

• פיצול השבח בין בני זוג.
• פריסת השבח לתקופה של עד 4 שנים.
• פריסת השבח ע"י יורשים
• קיזוז הפסדים מניירות ערך או הפסדי הון.
• קיזוז הפסדים מעסק.
• כאשר למוכר או לבן/בת זוגו יש הכנסות נמוכות בשנת המכירה וב3 השנים שקדמו למכירה.
• ניצול נקודות זיכוי שלא נוצלו
• כאשר המוכר מעל גיל 60.
• פנסיונר שמקבל קצבה.
• תושבי ישוב ספר (יישובים שמפורסמים ע"י מס הכנסה)
• דרישת ניכויים שלא נדרשו (כגון: שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שמאי, היטל השבחה, היטל פיתוח, שיפוצים וכו').
• כאשר נפלה טעות בחישוב השבח בעסקה.
• ניצול פטורים, הטבות, הקלות ע"פ החוק, התקנות, הפסיקה והוראות הביצוע השונות של רשות המיסים.

• על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון את שומת מס השבח שדווחה בגין העסקה וכן יש לבחון את נתוניו האישיים של המוכר.

מניסיוננו הרב במרבית העסקאות שמדווחות ע"י עורך הדין שייצג בעסקה לא ניתן ביטוי מדויק לנתוניו האישיים של המוכר כגון: גילו, מצבו המשפחתי, הכנסותיו, מס' שנות החזקתו בנכס ועוד.

• נציין שעורך הדין נדרש ע"פ החוק לדווח על העסקה תוך 30 יום מחתימת ההסכם. לכן, לעיתים קרובות מפאת לחץ הזמנים לדווח על העסקה בזמן, עורך הדין מגיש את השומה ללא בדיקה מעמיקה בזכויותיו של המוכר.
• לכן, קיים סיכוי גבוה שאתה זכאי להחזר.

• • על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון את הדוחות השנתיים שהוגשו למס הכנסה בשנים הרלוונטיות, לבחון את שומת מס השבח שדווחה בגין העסקה וכן יש לבחון את נתוניו האישיים של המוכר.
  • דוח שנתי הוא במרביתו עניין "טכני" – רואה החשבון ממלא את הדוח לפי המספרים שהוא מקבל מהלקוח.

  מבחינת רואה החשבון סכום מס השבח ששולם בגין המכירה הוא עובדה מוגמרת.
  כמו כן, לעיתים קרובות רואה החשבון אינו בקיא בהיבטי המס בעסקאות נדל"ן.

  • מניסיוננו הרב במרבית הדוחות השנתיים שמוגשים ע"י רואה החשבון לא ניתן ביטוי מדויק למיצוי הזכויות בגין מכירת נכס הנדל"ן ורואה החשבון מתייחס לעסקה כ"עסקה גמורה".
  • לכן, קיים סיכוי גבוה שאתה זכאי להחזר. 
  • במצב כזה יש לפנות לרואה חשבון מס שבח | רואה חשבון מיסוי מקרקעין.

• במס שבח (מיסוי מקרקעין) ניתן לבקש תיקון שומה עד 4 שנים מיום עריכת השומה.
• במס הכנסה ניתן לבקש החזרים עד 6 שנים אחורה.

נציין שבמקרים מסוימים ניתן להאריך את המועדים הנ"ל, אך הדבר מתאפשר בנסיבות מיוחדות בלבד.

נכון לשנת 2024 השומה במס שבח התיישנה ולכן לא ניתן לבקש תיקון שומה.
ניתן לבקש החזר במס הכנסה, כמובן במידה ועומדים בקריטריונים. למאמר בנושא: בקשה לתיקון שומה – מיסוי מקרקעין: מס שבח ומס רכישה.

Nadlan Tax מורשים לייצג נישומים ברשויות המס לרבות במס שבח ובמס הכנסה.
במקרה הנ"ל יש צורך בחתימה על ייפוי כח על מנת לקבל את הנתונים מרשויות המס.

המדינה לא מעדכנת את הציבור בדבר זכאותם לקבלת החזר.
על מנת לקבל את ההחזר, יש להגיש בקשה מסודרת לרשויות המס הכוללת מסמכים שונים, לרבות הגשת דוחות שנתיים ולבחון בצורה מדויקת בגין מה מגיע ההחזר ומה היקפו.
Nadlan Tax מתמחה בקבלת החזרי מס שבח ומס רכישה תוך מיצוי מקסימלי של זכויות הנישום במס שבח ובמס הכנסה.
נציין, שנכון להיום ניתן לבקש החזרים במס שבח – עד 4 שנים מיום עריכת השומה ובמס הכנסה – עד 6 שנים אחורה.

מס שבח משולם למשרד האוצר – רשות המיסים בגין שבח – רווח שנבע ממכירת נכס נדל"ן.
שיעורי מס השבח הינם 50%, 47%, 25%, 20%, 10% – שיעורי המס משתנים בהתאם לסיווג נכס הנדל"ן (דירה, חנות, מגרש, זכויות בנייה וכו'), שוויו ובהתאם למועד רכישתו או למועד קבלתו במתנה או בירושה. מס שבח משולם בעת המכירה.

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), אישור הקלה ואישור שימוש חורג.
גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה. ההשבחה נקבעת ע"י שמאי מקרקעין.
היטל השבחה משולם במועד "מימוש הזכויות" בעת קבלת היתר בניה או בעת המכירה.

כאשר מבוצעת עסקת נדל"ן, יש לדווחה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהחתימה.
במועד זה בדרך כלל עדיין לא ידוע אם קיים היטל השבחה ומה גובה ההיטל.
לכן, במקרה כזה יש להגיש בקשה לתיקון שומה במס שבח ולדרוש שגובה היטל ההשבחה ששולם יחושב בניכויים של השומה.
הכנסת הניכוי לשומה יפחית את מס השבח.
גובה ההפחתה יהיה כגובה שיעור המס ששולם.
לדוגמא: שולם היטל השבחה בסכום של 500,000 ₪ ושיעור מס השבח בגין העסקה הינו 25% – אזי הניכוי יפחית את חבות המס ב 125,000 ₪.

נציין, שמניסיוננו הרב פעמים רבות דרישת התשלום של היטל ההשבחה מגיעה חודשים רבים אחרי ביצוע העסקה ואחרי שכבר שולם מס השבח.
המוכר פעמים רבות שוכח לעדכן את עורך הדין שטיפל בעסקה על התשלום ששולם או שאינו מודע לכך שזה מוביל לחסכון במס. כן לעיתים מבחינת עורך הדין התיק "סגור" והוא אינו מטפל בהגשת תיקון השומה.

הדבר נכון שבעתיים כאשר מתבצעת מכירה ע"י בית משפט בהליך של כינוס נכסים / פירוק שיתוף / מנהל עזבון / הוצאה לפועל וכו'.