לעיתים מכירת נכס מקרקעין מצריכה קבלת אישור בית משפט לעסקה כגון במקרים הבאים:
● מכירה בהליך של כינוס נכסים
● מכירה בהליך של פירוק שיתוף במקרקעין
● מכירה ע"פ חוק ההוצאה לפועל
● מכירה ע"י מנהל עזבון
● מכירה בהליך גירושין
● מכירה של קטין, חסוי, פסול דין ע"י אפוטרופוס
● מכירה ע"י ממונה בעת כניסתו לתוקף של ייפוי כח מתמשך ועוד מקרים נוספים.
ברוב המקרים בהם נכס מקרקעין נמכר באישור בית המשפט, המוכר למעשה יוצא מהתמונה ואין לו כל שליטה על העסקה. במקומו מתמנה ע"י בית המשפט בעל תפקיד (בדרך כלל עורך דין) שתפקידו הוא למכור את נכס המקרקעין.
לכן נוצר מצב שבעל התפקיד אינו יודע את ההיסטוריה של נכס המקרקעין, אינו יודע מהם ההוצאות – הניכויים (לקריאת כתבה על נושא הניכויים לחצו כאן) שהוציא בעל הנכס, אינו יודע את כל נתוניו האישיים של המוכר כגון: גילו, מצבו המשפחתי, הכנסותיו, מס' שנות החזקתו בנכס ועוד פרטים רבים שעשויים להשפיע על גובה מס השבח.
נציין, שמניסיוננו הרב בטיפול ובדיקה של מאות מקרים, אנו למדים שפעמים רבות לא נדרשו כל הניכויים המותרים ע"פ החוק וכן לא נלקחו בחשבון כל נתוניו האישיים כאמור של המוכר.
דבר זה מוביל לתשלום מס שבח ביתר – שלא לצורך.
עניין זה קורה בין היתר מפני שכאשר מבוצעת עסקת נדל"ן, יש חובה לדווחה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהחתימה (או מאישור בית המשפט לעסקה) – ובמועד זה בדרך כלל עדיין לא ידוע לבעל התפקיד מהם כל הניכויים המותרים ע"פ החוק שאותם ניתן לדרוש בעסקה וכן אינו ידוע לו כל נתוניו האישיים של המוכר.
לדוגמא: דרישת התשלום של היטל ההשבחה לוועדה המקומית מגיע חודשים רבים אחרי ביצוע העסקה ואחרי שכבר שולם מס השבח.
לעיתים מבחינת בעל התפקיד התיק "סגור" והוא אינו מטפל בהגשת תיקון שומה.
דוגמא נוספת: כאשר לבעל התפקיד לא ידוע על כל נתוניו האישים של המוכר כגון:
● האם למוכר או לבן/בת זוגו יש הכנסות נמוכות בשנת המכירה וב3 השנים שקדמו למכירה
● האם למוכר קיימות נקודות זיכוי שלא נוצלו במס הכנסה
● האם למוכר יש הפסדים מניירות ערך או הפסדי הון
● האם למוכר יש הפסדים מעסק
שאלות אלו ועוד שאלות רבות עשויות להשפיע על גובה מס השבח.
פעמים רבות, בעל התפקיד אינו יודע את התשובות לשאלות ואינו שואל את המוכר את השאלות לעיל, מהסיבה שזה לא עניין משפטי אלא עניין חשבונאי אישי של המוכר.
הדבר נכון שבעתיים כאשר מתבצעת מכירה כפויה ע"י בית משפט בהליך של כינוס נכסים / פירוק שיתוף / מנהל עזבון / הוצאה לפועל וכו'.
לכן, במקרים של מכירת מקרקעין באישור בית משפט יש להגיש בקשה לתיקון שומה במס שבח ולדרוש את מלוא הניכויים בשומה וכן להתייחס לכל נתוניו האישיים של המוכר לרבות בדיקת אפשרות לביצוע פיצול של מס השבח בין בני זוג ופריסת מס השבח וע"י כך לקבל החזר מס שבח.
