בין אם אתם מוכרים נכס מקרקעין ובין אם אתם רוכשים נכס, חשוב לבצע תכנון מס מוקדם, עוד בטרם חתימה על העסקה. תכנון מס בעסקאות נדל״ן, שהוא באמת מדויק, יכול להביא לחיסכון משמעותי בחבות המס שיהיה עליכם לשלם ויוכל לסייע לכם לעמוד בתשלומי המס שיחולו.
המיסים החלים על עסקאות מקרקעין במדינת ישראל הן בשיעור גבוה. תכנון מס בעסקאות מקרקעין באופן נכון, תוך שימוש בתנאים העומדים לרשותכם בחוק, יכול להביא להפחתה ניכרת של חבות המס ואף לקבלת פטור מלא במקרים מסוימים.
סוגי המס החלים על עסקת מקרקעין
מס שבח
כאשר מוכרים ברווח זכות במקרקעין יש לשלם מס שבח על המכירה, כל עוד לא ניתן לקבל פטור ממס שבח בעסקה.
מס שבח הוא למעשה המס שמוטל על הרווח הנקי שנוצר עקב מכירת הזכות. למשל, אם אדם רכש דירה בגובה 1,000,000 ₪ ולאחר מס' שנים מכר את הדירה ב- 3,000,000 ₪, הרי שעסקת המכירה יצרה רווח בגובה של 2,000,000 ₪ שחייב במס שבח (לפני ניכויים והפחתות).
מס רכישה
מס רכישה הוא מס אשר חל על רוכש זכות במקרקעין, ע"פ התנאים הקבועים בחוק.
מס רכישה נקבע בהתאם לשווי העסקה כפי ששולמה למוכר הזכות לרבות מע״מ, כאשר שיעורי המס משתנים משנה לשנה. שיעור המס ייקבע בהתאם למס׳ משתנים הקבועים בחוק ובפרט מיסוי על פי מדרגות שגובהן משתנה מעת לעת.
מע"מ
מע"מ בעסקאות מקרקעין חל במקרים מסוימים, הנובעים בעיקר מזהות הצדדים בעסקה (עוסק, חברה בע"מ, מלכ"ר, קבוצת רכישה וכו') ומאופיו של הנכס הנמכר (דירה מקבלן, חנות, משרד, קרקע בייעוד מסחרי וכו').
מס יסף
מס יסף הוא מס נוסף, "מס עשירים". נכון לשנת 2024 המס חל על הכנסה חייבת מעל 721,560 ₪. שיעור המס הוא 3%. הכנסה חייבת הינה לרבות הכנסה ממכירת נכס מקרקעין.
מס יסף חל בכל עסקת מקרקעין שאינה דירת מגורים. לגבי דירת מגורים יש קריטריונים בחוק שניתן לקבל פטור מתשלום זה במקרים מסוימים.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום החל על בעל זכות במקרקעין, בעקבות אישור תוכנית אשר גרמה לעליית שווי הנכס שבבעלותו, אישור הקלה ואישור שימוש חורג. התשלום משולם לרשות המקומית.
למשל, אם בבעלותו של אדם נכס מקרקעין, שעקב אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) של הרשות המקומית נוספו לו זכויות בנייה, כך שעתה הוא יכול לבנות קומה נוספת למשל, הרי שיהיה עליו לשלם היטל השבחה עקב אישור התוכנית, שיצרה את עליית ערך הנכס.
תכנון מס בעסקאות נדל״ן
באמצעות תכנון מס בעסקאות מקרקעין, באופן שהוא נכון ולגיטימי, ניתן להביא לחיסכון משמעותי בחבות המס שיש לשלם לרשויות המס.
תכנון מס שבח
באמצעות תכנון מס נכון ניתן להביא להפחתה ניכרת בשיעור מס השבח ואף במצבים מסוימים ניתן לקבל פטור מלא מחבות המס. דוגמא לפטור ממס שבח היא בעת מכירת דירת מגורים יחידה ״מזכה״, כאשר ככל והמוכר עומד בתנאי החוק ניתן לו פטור מלא ממס שבח. דוגמא להפחתת מס שבח היא באמצעות פריסה של שיעור המס למס׳ שנים, פיצול מס שבח בין בני זוג, קיזוז הפסדי הון שנוצרו וניכוי הוצאות המותרות בניכוי על פי החוק.
תכנון מס רכישה
באמצעות תכנון מס נכון ולגיטימי ניתן להביא לחיסכון רב בשיעור מס הרכישה שיש לשלם. לדוגמא, שיעור מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד שזו דירתו היחידה נקבעת על פי מדרגות מס, כאשר עד סכום של 1,978,745 ₪ (נכון לשנת 2024) שיעור המס הוא 0% (פטור מלא), כאשר בהתאם לעלות הנכס מדרגות המס הולכות ועולות עד לגובה של 10% ומעלה. מידע נוסף קראו על החזר מס רכישה.
בנוסף, החוק מאפשר לבעל דירת מגורים לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה, גם כאשר בעל הדירה רוכש דירה נוספת, זאת כל עוד הוא מתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך 18 או 24 חודשים (תלוי במועד רכישת הדירה הנוספת), כך שבמקרה זה, יש משמעות רבה לסדר העסקאות, על מנת לבצע תכנון מס רכישה ולהימנע מתשלומים עודפים לרשויות המדינה.
לסיכום
תכנון מס בעסקאות נדל"ן, יכול להביא לחיסכון של כסף רב, הן עבור מוכר הנכס והן עבור הקונה. מדובר בהליך חשוב שמומלץ לבצע באמצעות גורמים הבקיאים בכך.
Nadlan Tax מורכבת מצוות מקצועי של עורכי דין ורואי חשבון מנוסים ובקיאים בתכנוני מס בעסקאות נדל"ן.
נשמח לעמוד לרשותכם. צרו איתנו קשר למידע נוסף.
