מס שבח דירה שניה – כמה מס משלמים על דירה שניה?

דרך המלך לקבל פטור ממס שבח, היא כאשר למוכר יש דירת מגורים יחידה והוא עומד בקריטריונים הקבועים בחוק.

אך מהו הדין כאשר למוכר יש דירה שניה או דירה נוספת? כמה מס שבח משלמים על דירה שניה?

במאמר זה נדון במקרים שונים של מס שבח על דירה שניה או דירה נוספת.

ראשית נציין, שחישוב מס' הדירות מתייחס לכל התא המשפחתי, דהיינו כולל את המוכר ובן / בת הזוג, לרבות ידועים בציבור וילדים עד גיל 18.

מס שבח דירה שניה בירושה

כאשר למוכר יש דירת מגורים ובנוסף הוא קיבל דירה בירושה, הוא למעשה בעלים של 2 דירות מגורים.

האם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת שתי הדירות?

במקרה כזה המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת שתי הדירות בהתקיים התנאים הבאים:

• לגבי דירת המגורים – הוא עומד בתנאים של דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2).
• לגבי דירת הירושה – הוא עומד בתנאים של פטור דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5).

פטור ממס שבח דירה שניה

בנסיבות מסוימת המוכר יחשב כבעל דירת מגורים יחידה, על אף שיש לו זכויות בדירה (או חלק מדירה) נוספת. 

במקרים הבאים ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שניה:

• אם החלק בדירה השנייה אינו עולה על שליש (1/3).
• אם הדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.  ניתן למכור את הדירה העיקרית בפטור ממס שבח.
• פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות – כאשר מוכרים 2 דירות "זולות" בסכום של 2,022,000 ₪ (נכון לשנת 2021) על מנת לרכוש דירה אחרת, לפי סעיף 49ה.
• אם הדירה הנוספת (החדשה) נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 24 החודשים שקדמו למכירה. הכוונה היא כאשר קונים דירה חדשה – יש תקופת זמן של 24 חודשים, על מנת למכור את הדירה הראשונה בפטור ממס שבח.
• כאשר הדירה השנייה התקבלה בירושה והחלק בדירה הוא עד 50%.
• כאשר הדירה השנייה התקבלה בירושה והחלק בדירה עולה על 50%, על מנת לקבל את הפטור ממס שבח בדירה העיקרית יש לעמוד בתנאים הבאים:

1. הדירה הנוספת התקבלה בירושה מאחד מאלה: בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

זכויות בנכס מקרקעין אחר – שאינו דירת מגורים

ככל ולמוכר קיימות זכויות בנכס מקרקעין אחר כגון: משרד, חנות, קרקע, בניין וכו' – הם אינם משפיעות על הזכאות לפטור ממס שבח – כיוון שלא מדובר בדירת מגורים.

חישוב מס שבח דירה שניה

ככל ולא קיימת זכאות לקבל פטור ממס שבח על דירה שניה כאמור, יש לשלם מס על הדירה הנוספת – וזאת כמובן רק במידה שנוצר שבח (רווח) ממכירת הדירה. חישוב מס השבח הוא הליך מורכב מאוד שמושפע ממספר רב של פרמטרים.

מחשבון מס שבח דירה שניה

באתר של רשות המסים קיים מחשבון לחישוב מס שבח במכירת דירה שניה, המהווה סימולטור כללי לחישוב המס שיש לשלם. נדגיש, שמחשבון זה אינו מביא לידי ביטוי את מלוא זכויות הנישום, והוא למעשה נותן את התוצאה שטובה לרשות המסים.

כמה מס שבח יש לשלם על דירה שניה?

חישוב מס שבח על דירה שנייה הינו מורכב ותלוי במס' רב של פרמטרים כגון: מועד הרכישה, מועד המכירה, הוצאות וניכויים שהוצאו בגין רכישת ומכירת הדירה, זהות המוכר והקונה, מס' שנות החזקה בדירה, גיל המוכר, מצבו המשפחתי, הכנסותיו ועוד גורמים נוספים.

החזר מס על דירה שניה

ככל ומס השבח כבר שולם ב- 6 השנים האחרונות, ניתן במקרים מסוימים לקבל החזר מס שבח בתוספת ריבית והצמדה מרשות המסים, על התשלומים העודפים ששולמו.

דו"ח מבקר המדינה משנת 2021 מותח ביקורת רבה על המדינה, בעניין אי מיצוי הטבות מס בתשלומי מס השבח שהאזרחים נדרשים לשלם בעת מכירת נדל"ן.

לסיכום

חישוב מס שבח ע"י מומחה למיסוי מקרקעין, יוביל להפחתה משמעותית בתשלום המס. ניתן ורצוי לתכנן את מס השבח טרם ביצוע העסקה, על מנת לשלם כמה שפחות מס. 

אנו ממליצים לכם לבצע בדיקה מעמיקה בכל עסקת נדל"ן ולנצל את כל זכויותיכם מול רשויות המס – וזאת על מנת למנוע תשלומים עודפים למדינה. צרו איתנו קשר למידע נוסף.