מכירת נכס מקרקעין הינה עסקה החייבת במס שבח, וזאת ככל שלא קיים למוכר פטור בגין המכירה וכמובן רק כאשר יש רווח בעסקה.המס בגין עסקאות מקרקעין אינו מס רווחי הון סטנדרטי, אלא מס שבח, כקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. מס השבח מחושב מהרווח הנקי בעסקה של המוכר ושיעורו נגזר בהתאם לתקופות שונות.המשיכו לקרוא וגלו כל מה שצריך לדעת על מס שבח בישראל בשנת 2025.
מיסוי מקרקעין בישראל
מס שבח מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין. סעיף 6(א) לחוק קובע כי עסקאות מקרקעין יחויבו במס שבח, בזו הלשון: "מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". סעיף 6 (ב) מגדיר מהו שבח: "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".חוק מיסוי מקרקעין קובע, אם כן, כי עסקת מקרקעין שהניבה רווחים תהיה חייבת במס שבח. מס שבח מקרקעין לא ישולם על העסקה כולה, אלא אך ורק על רכיב הרווח בעסקה.יש לשים לב כי על מקרקעין, בדומה לנכסים הוניים אחרים, משלמים מס במועד מימוש הנכס. זוהי הסיבה בגינה נערכת השוואה בין מחיר רכישת הנכס לבין מחיר מכירתו ולפי השוואה זו נקבע שיעור מס השבח בעסקה.לצורך הבנת והכרת מס שבח מקרקעין, נפתח בדוגמה פשוטה לחישוב מס שבח. לאחר מכן, נעסוק במצבים מורכבים ומסובכים יותר בהם חישוב מס המקרקעין אינו פשוט כל כך.מס שבח פשוט
כדי להבין כיצד מחושב מס שבח, נפתח בדוגמה הפשוטה ביותר של חישוב מס שבח. פלוני רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים. רכישה זו הייתה פטורה ממס רכישה או כל חבות מס אחרת. כמו כן, פלוני לא נזקק לכל הוצאות עבור רכישת הדירה ובכלל זאת הוצאות תיווך והוצאות משפטיות. לאחר שנה, מכר פלוני את הדירה ב-2 מיליון שקלים. באותה שנה לא בוצע כל שיפוץ בנכס והכסף לא נשחק כלל, דהיינו שיעור האינפלציה עמד על 0 בדיוק.במצב שכזה, הרווח של פלוני מהעסקה עומד על 500 אלף שקלים. שיעור מס השבח במקרה הזה עומד על 25%. מכיוון שכך, פלוני יחויב בתשלום מס של 125 אלף שקלים. מחובתו של פלוני לדווח למנהל מיסוי מקרקעין ע"י עריכת שומה עצמית, כי הרווח הנקי שלו מהעסקה עומד על 500 אלף שקלים ושחבות המס שלו היא של 125 אלף שקלים.מס שבח במקרים מורכבים
על פי רוב, המציאות מורכבת יותר מזו שתוארה לעיל. ייתכן בהחלט כי פלוני יחויב בתשלום מס רכישה בעסקה המקורית, ייאלץ להוציא הוצאות משפטיות והוצאות תיווך לשם רכישת הנכס, לאורך השנים יבוצע בו שיפוץ וכן יתעורר צורך בביצוע התאמות אינפלציוניות לשם חישוב הרווח הנקי מהעסקה. כלל הגורמים הללו, יילקחו בחשבון לצורך חישוב מס השבח.במקרים מציאותיים שכאלו, חישוב מס שבח המקרקעין יהיה חישוב ריאלי, דהיינו חישוב הלוקח בחשבון את כל ההוצאות האמורות.מקרים מורכבים נוספים יכולים להיות במצבים הבאים:- כאשר נמכר נכס שהרכישה שלו התבצעה בכמה מועדים ובסכומים שונים.
- שמוכרים דירת יוקרה בפטור חלקי ממס שבח. יש לבצע חישוב יחסי על החלק החייב במס.
- מכירה של נכס הכולל זכויות בניה נוספת. במצב כזה יש לבצע 2 חישובים שונים: דירת המגורים וזכויות הבנייה.
- שיש מחלוקת לגבי מועד הרכישה של נכס היסטורי.
- מצב בו הנכס הושכר – יש לבצע בנוסף חישוב פחת.
שיעור מס שבח
רבים חושבים ששיעור מס השבח הינו 25% – אך הדבר אינו נכון.קיימים שיעורי מס שבח שונים שחלים בתקופות שונות ועל נכסים שונים. כמו כן בחלק מהמקרים קיימות תקופות שפטורות ממס או שמזכות בהנחה בשיעור המס.על מנת לדעת מהו שיעור המס, יש לעשות הבחנה ראשונית – האם מדובר במכירה של נכס המהווה דירת מגורים מזכה או שמא מדובר במכירת זכות אחרת במקרקעין כמו חנות, משרד, קרקע וכיו"ב.לאחר מכן, יש לבדוק מתי נרכשה הזכות הנמכרת לראשונה. לתאריך הרכישה המקורי של הנכס יש חשיבות רבה בקביעת שיעור המס בעסקה.שיעור מס שבח – במכירת דירה מגורים
- עד ליום 1.1.2014 – שיעור המס הינו 0%.
- לאחר 1.1.2014 – שיעור המס יעמוד על 25%.
שיעור מס שבח – במכירת נכס שאינו דירת מגורים
בנכסים שאינם דירות מגורים שיעור המס משתנה בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס.- בין 1.4.1961 ל- 6.11.2001, שיעור המס הינו 47%.
- מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 – שיעור המס הינו 20%.
- מיום 1.1.2012 ועד ליום המכירה שיעור המס יעמוד על 25%.
- כמו כן, יש לדעת שעד ליום 31.12.1993, יש לבצע חישוב של שבח אינפלציוני בשיעור של 10%.
