במידה ואתם מעוניינים לבצע עסקת נטו במקרקעין, כדאי לכם להכיר מקרוב מספר מושגים חשובים, אשר בקיאות בהם תסייע לכם לצלוח את העסקה בצורה מיטבית.
רבים מהאנשים המעוניינים לבצע עסקאות נטו במקרקעין, בין אם בצד הקונה ובין אם בצד המוכר – אינם בקיאים בכל ההיבטים הכרוכים בהסכמים אלו, וגם עלולים לא להכיר את הזכויות המגיעות לכל צד ובכך לבצע טעויות מיותרות.
בכתבה הבאה נפרט עבורכם על דברים שכדאי לדעת אודות עסקאות מסוג זה.
מה היא עסקת נטו במקרקעין?
עסקת נטו במקרקעין הינה העברת בעלות של נכס מהמוכר אל הקונה, תמורת סכום כספי אשר סוכם על שני הצדדים, כאשר המוכר מודע מראש לסכום הכסף הסופי אשר יקבל בתמורה לעסקה.
בעסקה זו הרוכש משלם את חובות המס הכרוכות באותה עסקה, לרבות מס השבח והיטל ההשבחה אם ישנו כזה, אשר חלים בדרך כלל על המוכר לפי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין. בעסקת נטו על הקונה לטפל באישורי העברת הזכויות, לצורך רישום הנכס על שמו.
כיצד עסקת נטו שונה משאר העסקאות בתחום הנדל"ן?
בשונה מהנעשה ברוב המקרים של עסקאות מקרקעין, אשר בהן כל צד בעסקה אחראי לחובות המס שלו, הן כקונה והן כמוכר, בעסקת נטו במקרקעין הקונה משלם את כל המיסים, ההיטלים והתשלומים אשר חלים על העסקה. בין כל אלו נמנים מס שבח, מס רכישה, מע"מ, מס יסף, היטל השבחה, היטל פיתוח ועוד.
הסיבה בגינה עסקת נטו במקרקעין משתלמת למוכר
מעבר לעובדה כי המוכר יודע, טרם ביצוע העסקה והעברת הנכס את התשלום נטו שהוא עתיד לקבל בתמורה אליו, בעסקה מסוג זה המוכר אינו נדרש להתמודד עם תשלומים לרשויות השונות המעורבות במכירה, כמו רשות המסים והרשות המקומית, וכך הוא עשוי להגדיל את הרווחים שיקבל בעת ביצוע העסקה ולהקטין את הבירוקרטיה מול הרשויות.
המשמעות של גילום מלא בעסקת נטו במקרקעין
"גילום מלא" הינו הסכום המצוין בהסכם המכירה שאותו המוכר זכאי לקבל במלואו, בתוספת סכום המס שנוטל על עצמו הקונה.
סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: "נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא; לענין זה, "גילום מלא" – התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס".
כלומר למעשה מגלמים בחישוב את סכום הנטו שיקבל המוכר בעת ביצוע העסקה ומוסיפים לו את סכום המס שהיה עתיד לשלם המוכר – בעסקה רגילה שהיא לא עסקת נטו כאמור. לכן, כאשר בהסכמי מכירה של עסקאות נטו במקרקעין קובעים הצדדים כי המס ישולם על ידי הקונה, בכוחו של מנהל מיסוי מקרקעין לקבוע את שווי המכירה בשיטת הגילום המלא.
ניתן דוגמא:
חיים סיכם מול קונה פוטנציאלי כי עבור מכירת המגרש שבבעלותו הוא יקבל סכום של 2,500,000 ₪ בעסקת נטו. דהיינו חיים עתיד לקבל את הסכום נטו ישירות לחשבון הבנק שלו – ללא תשלום מסים מצידו. את המסים השונים ישלם הקונה, בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם המכר.
לאחר ביצוע חישוב מס שבח שחל בעסקה זו, התברר שמס השבח שהקונה יצטרך לשלם לרשויות עומד על 300,000 ₪. לצורך הדוגמא, נניח שבמקרה הזה לא קיים חיוב בהיטל השבחה לרשות המקומית.
במצב זה, השווי הכלכלי של העסקה בגילום מלא הינו 2,800,000 ₪. דהיינו, מחיר המגרש נטו בתוספת מס השבח שעתיד לשלם הקונה על חשבון המוכר. השווי החדש בגילום מלא – יגדיל את מס הרכישה של הרוכש בעסקה.
הסיכונים הכרוכים בעסקת נטו במקרקעין
בדרך כלל בעסקאות מסוג זה, המוכרים הינם אנשים פרטיים ללא ידע בתחום המיסוי אשר מעוניינים למכור את הנכס במהירות האפשרית מסיבות שונות, גם כאשר עדיין לא שולמו במלואם חובות עבר על הנכס, או שצפויים תשלומים נוספים בגין העסקה כגון מס יסף.
על כן, ייתכן כי הצד הקונה יבצע את העסקה מבלי לקבל את הידע המקדים הנדרש על הנכס, על מנת להתנהל בצורה המיטבית. כדי לוודא שהעסקה תתבצע בצורה מהימנה וכזו שתאפשר רווח מקסימלי לשני הצדדים, כדאי לשכור שירותים של איש מקצוע בעל ניסיון בעסקאות מסוג זה, שיבצע חישוב של חבות המס הצפויה בעסקה.
לעיתים, עסקה כזאת עשויה לסייע גם לקונה, במצב שהוא "ינצל" הטבות מס שונות של המוכר, כגון פטורים שונים, קיזוז הפסדים, הקלות, פריסת מס שבח, ניצול נקודות זיכוי, הכרה בניכויים ועוד – ובכך יפחית את תשלומי המס. לשם כך, על הצדדים לשתף פעולה באופן מלא ביניהם, על מנת לנצל את כל הטבות המס השונות.
לסיכום
עסקת נטו במקרקעין נחשבת לעסקה מורכבת בעולם המיסוי, בעלת השלכות שונות שמחייבת בקיאות בדיני המס השונים. לכן יש לבצע תכנון מס טרם ביצוע העסקה.
Nadlan Tax מורכבת מעורכי דין ורואי חשבון מהשורה הראשונה, אשר מתמחים במיצוי זכויות מס בעסקאות מקרקעין.
תוכלו לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים בתחום מיסוי הנדל"ן, בין אם אתם בצד הקונה ובין אם אתם בצד המוכר, ונשמח לסייע.
