שאלות ותשובות - מס שבח ומיסוי מקרקעין

כמעט כל מי שמכר נכס (דירה, מגרש או חנות) ברווח ושילם מס שבח ב-6 השנים האחרונות. הזכאות נובעת לרוב משימוש בנקודות זיכוי שלא נוצלו, פריסת מס לשנים קודמות, הכרה בהוצאות השבחה (שיפוצים, ריבית משכנתא, שכ"ט עו"ד) או גיל המוכר (מעל 60).

חישוב מס השבח הוא חישוב מורכב וקיימים מספר תנאים שעמידה בהם עשויה לזכות בהחזרי מס שבח. לדוגמא:

• פיצול השבח בין בני זוג.
• פריסת השבח לתקופה של עד 4 שנים.
• פריסת השבח ע"י יורשים
• קיזוז הפסדים מניירות ערך או הפסדי הון.
• קיזוז הפסדים מעסק.
• כאשר למוכר או לבן/בת זוגו יש הכנסות נמוכות בשנת המכירה וב3 השנים שקדמו למכירה.
• ניצול נקודות זיכוי שלא נוצלו
• כאשר המוכר מעל גיל 60.
• פנסיונר שמקבל קצבה.
• תושבי ישוב ספר (יישובים שמפורסמים ע"י מס הכנסה)
• דרישת ניכויים שלא נדרשו (כגון: שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שמאי, היטל השבחה, היטל פיתוח, שיפוצים וכו').
• כאשר נפלה טעות בחישוב השבח בעסקה.
• ניצול פטורים, הטבות, הקלות ע"פ החוק, התקנות, הפסיקה והוראות הביצוע השונות של רשות המיסים.

• על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון את שומת מס השבח שדווחה בגין העסקה וכן יש לבחון את נתוניו האישיים של המוכר.

מניסיוננו הרב במרבית העסקאות שמדווחות ע"י עורך הדין שייצג בעסקה לא ניתן ביטוי מדויק לנתוניו האישיים של המוכר כגון: גילו, מצבו המשפחתי, הכנסותיו, מס' שנות החזקתו בנכס ועוד.

• נציין שעורך הדין נדרש ע"פ החוק לדווח על העסקה תוך 30 יום מחתימת ההסכם. לכן, לעיתים קרובות מפאת לחץ הזמנים לדווח על העסקה בזמן, עורך הדין מגיש את השומה ללא בדיקה מעמיקה בזכויותיו של המוכר.
• לכן, קיים סיכוי גבוה שאתה זכאי להחזר.

• • על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון את הדוחות השנתיים שהוגשו למס הכנסה בשנים הרלוונטיות, לבחון את שומת מס השבח שדווחה בגין העסקה וכן יש לבחון את נתוניו האישיים של המוכר.
  • דוח שנתי הוא במרביתו עניין "טכני" – רואה החשבון ממלא את הדוח לפי המספרים שהוא מקבל מהלקוח.

  מבחינת רואה החשבון סכום מס השבח ששולם בגין המכירה הוא עובדה מוגמרת.
  כמו כן, לעיתים קרובות רואה החשבון אינו בקיא בהיבטי המס בעסקאות נדל"ן.

  • מניסיוננו הרב במרבית הדוחות השנתיים שמוגשים ע"י רואה החשבון לא ניתן ביטוי מדויק למיצוי הזכויות בגין מכירת נכס הנדל"ן ורואה החשבון מתייחס לעסקה כ"עסקה גמורה".
  • לכן, קיים סיכוי גבוה שאתה זכאי להחזר. 
  • במצב כזה יש לפנות לרואה חשבון מס שבח | רואה חשבון מיסוי מקרקעין.

• במס שבח (מיסוי מקרקעין) ניתן לבקש תיקון שומה עד 4 שנים מיום עריכת השומה.
• במס הכנסה ניתן לבקש החזרים עד 6 שנים אחורה.

נציין שבמקרים מסוימים ניתן להאריך את המועדים הנ"ל, אך הדבר מתאפשר בנסיבות מיוחדות בלבד.

נכון לשנת 2026 השומה במס שבח התיישנה ולכן לא ניתן לבקש תיקון שומה.
ניתן לבקש החזר במס הכנסה, כמובן במידה ועומדים בקריטריונים. למאמר בנושא: בקשה לתיקון שומה – מיסוי מקרקעין: מס שבח ומס רכישה.

Nadlan Tax מורשים לייצג נישומים ברשויות המס לרבות במס שבח ובמס הכנסה.
במקרה הנ"ל יש צורך בחתימה על ייפוי כח על מנת לקבל את הנתונים מרשויות המס.

המדינה לא מעדכנת את הציבור בדבר זכאותם לקבלת החזר.
על מנת לקבל את ההחזר, יש להגיש בקשה מסודרת לרשויות המס הכוללת מסמכים שונים, לרבות הגשת דוחות שנתיים ולבחון בצורה מדויקת בגין מה מגיע ההחזר ומה היקפו.
Nadlan Tax מתמחה בקבלת החזרי מס שבח ומס רכישה תוך מיצוי מקסימלי של זכויות הנישום במס שבח ובמס הכנסה.
נציין, שנכון להיום ניתן לבקש החזרים במס שבח – עד 4 שנים מיום עריכת השומה ובמס הכנסה – עד 6 שנים אחורה.

מס שבח משולם למשרד האוצר – רשות המיסים בגין שבח – רווח שנבע ממכירת נכס נדל"ן.
שיעורי מס השבח הינם 50%, 47%, 25%, 20%, 10% – שיעורי המס משתנים בהתאם לסיווג נכס הנדל"ן (דירה, חנות, מגרש, זכויות בנייה וכו'), שוויו ובהתאם למועד רכישתו או למועד קבלתו במתנה או בירושה. מס שבח משולם בעת המכירה.

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), אישור הקלה ואישור שימוש חורג.
גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה. ההשבחה נקבעת ע"י שמאי מקרקעין.
היטל השבחה משולם במועד "מימוש הזכויות" בעת קבלת היתר בניה או בעת המכירה.

כאשר מבוצעת עסקת נדל"ן, יש לדווחה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהחתימה.
במועד זה בדרך כלל עדיין לא ידוע אם קיים היטל השבחה ומה גובה ההיטל.
לכן, במקרה כזה יש להגיש בקשה לתיקון שומה במס שבח ולדרוש שגובה היטל ההשבחה ששולם יחושב בניכויים של השומה.
הכנסת הניכוי לשומה יפחית את מס השבח.
גובה ההפחתה יהיה כגובה שיעור המס ששולם.
לדוגמא: שולם היטל השבחה בסכום של 500,000 ₪ ושיעור מס השבח בגין העסקה הינו 25% – אזי הניכוי יפחית את חבות המס ב 125,000 ₪.

נציין, שמניסיוננו הרב פעמים רבות דרישת התשלום של היטל ההשבחה מגיעה חודשים רבים אחרי ביצוע העסקה ואחרי שכבר שולם מס השבח.
המוכר פעמים רבות שוכח לעדכן את עורך הדין שטיפל בעסקה על התשלום ששולם או שאינו מודע לכך שזה מוביל לחסכון במס. כן לעיתים מבחינת עורך הדין התיק "סגור" והוא אינו מטפל בהגשת תיקון השומה.

הדבר נכון שבעתיים כאשר מתבצעת מכירה ע"י בית משפט בהליך של כינוס נכסים / פירוק שיתוף / מנהל עזבון / הוצאה לפועל וכו'.

עד שנת 2014, מכירת דירת מגורים מזכה הייתה פטורה ממס כמעט לחלוטין. ב-1.1.2014 בוטל הפטור הגורף, אך נקבע חישוב הוגן:

• על השבח שנצבר עד סוף 2013 – משלמים 0% מס.

• על השבח שנצבר מ-2014 ואילך – משלמים מס בשיעור של 25%.

• ה"טריק": החלוקה היא "ליניארית" (לפי זמן). אם החזקת בנכס 20 שנה ורק שנתיים הן אחרי 2014, תשלם מס רק על 10% מהרווח.

• למה זה שווה כסף? במקום לשלם 25% "פיקס" על כל הסכום בשנה אחת, מחלקים את הרווח על פני 4 שנים.

• אם באותן שנים היו לך הכנסות נמוכות, נקודות זיכוי שלא נוצלו, או שהיית מעל גיל 60 (המעניק מדרגות מס נמוכות יותר על רווחי הון), המס על החלק היחסי יכול לרדת מ-25% ל-10% ואפילו ל-0%.

1. ירידה בהכנסות השוטפות (אפקט ה"מדרגות")

המצב הביטחוני הוביל לא פעם לעצירת עסקים, חל"ת מרצון או כפייה, או ירידה ברווחיות של עצמאיים.

• איך זה עוזר לך? אם בשנים 2023–2025 ההכנסה שלך נפגעה, מדרגות המס השנתיות שלך נותרו "ריקות". כשמבצעים פריסת מס שבח לאחור, השבח מהדירה נכנס לתוך המדרגות הנמוכות האלו (10%, 14%) במקום לשלם עליו 25% אוטומטיים.

2. הפסדי הון בשוק ההון

התנודתיות הגבוהה בבורסה בתקופות ביטחוניות רגישות גורמת לרבים לממש הפסדים בניירות ערך.

• הקשר למס שבח: ניתן לקזז הפסדי הון ריאליים מניירות ערך כנגד השבח הריאלי מהמקרקעין. אם מכרת מניות בהפסד במהלך שנות הלחימה או המשבר הכלכלי, זהו נכס ששווה כסף ויכול להפחית את מס השבח ששילמת בעסקה.

3. אינפלציה ומדד המחירים לצרכן

מס השבח משולם על השבח הריאלי בלבד. בתקופה של אינפלציה גבוהה, חלק משמעותי מעליית ערך הנכס הוא "שבח אינפלציוני" (עלייה נומינלית בלבד).

• השפעה ישירה: ככל שהמדד עלה יותר בתקופת ההחזקה בנכס, כך גדל החלק מהרווח שפטור ממס (או חייב במס של 10% בלבד על שבח שנצבר עד 1993). ב-2026, חישוב מדויק של הצמדה למדד הוא קריטי כדי לא לשלם מס על רווח "על הנייר" בלבד.

4. הטבות והקלות למשרתי מילואים ותושבי קווי עימות

במסגרת חקיקת החירום ועדכוני המס של 2024-2026, ניתנו לעיתים נקודות זיכוי נוספות או מענקים למשרתי מילואים פעילים ולתושבים שפונו.

• ניצול בפריסה: נקודות זיכוי אלו שלא נוצלו כנגד שכר עבודה (כי ההכנסה הייתה נמוכה מדי) יכולות לשמש לקיזוז מס השבח בתוך דוח הפריסה השנתי.

לא. חשוב להבין שחוק מיסוי מקרקעין וחוק מס הכנסה הם כמו שני קווים מקבילים שנפגשים רק בדיעבד. הנה הסיבות לכך שהחישוב ששילמת אינו סופי:

• דיווח לפי "ברירת מחדל": עורך הדין מדווח על העסקה לפי שיעור המס המקסימלי (לרוב 25% מהשבח הריאלי). רשות המסים גובה את הכסף הזה כדי להבטיח את חוב המס, אך היא לא יודעת באותו רגע מהו המצב הכלכלי הכולל שלך באותה שנה.

• התחשבנות שנתית: מס שבח הוא סוג של מס הכנסה. רק בסיום שנת המס, כשמתברר כמה הרווחת מכל המקורות (שכר, עסק, קצבאות, ניירות ערך), ניתן לחשב את המס האמיתי. אם היו לך נקודות זיכוי שלא נוצלו או הכנסות נמוכות, החישוב ה"סופי" של עורך הדין יתברר כגבוה מדי.

• הזכות לתיקון שומה: החוק מעניק לך חלון זמן של 6 שנים לבקש "תיקון שומה". זהו הליך רשמי שבו אתה מציג נתונים שלא היו ידועים בזמן המכירה (כמו קבלות על הוצאות נוספות או בקשה לפריסת מס) ומבקש את ההפרש בחזרה.

 ממש לא. הבדיקה הראשונית לזיהוי פוטנציאל ההחזר היא ללא עלות. חשוב להבין – אנחנו לא "מתווכחים" עם החוק, אלא מוודאים שמיציתם את כל ההקלות שהחוק ממילא מעניק לכם. במקרה שבו מתגלה כי לא מגיע החזר, פשוט לא מגישים בקשה, כך שאין סיכון לתשלום נוסף.

מרגע הגשת הדוחות והמסמכים הנדרשים לרשות המיסים, תהליך האישור והעברת הכספים לוקח בדרך כלל בין 4 ל-8 חודשים. הבונוס? הכסף שמוחזר אליכם נושא ריבית והצמדה של 4% מהיום ששילמתם אותו, מה שהופך את ההמתנה למשתלמת במיוחד.