הוצאות מוכרות למס שבח – ניכויים מותרים בחישוב מס שבח

ניכויים מותרים בחישוב מס שבח

דרך נוספת להפחתת מס השבח היא דרישת מלוא ההוצאות – הניכויים שהוצאו בגין רכישתו ומכירתו של נכס המקרקעין לרבות:

• הוצאות כלליות להשבחת נכס המקרקעין (הוצאות בנייה, שיפוצים, השבחה, שיפורים, הוצאות השבחה לנכס סמוך וכו');
• תשלום מס הרכישה ששילם הקונה בעת הרכישה, אגרות;
• שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה;
• שכר טרחת שמאי מקרקעין ומודד מוסמך;
• דמי תיווך בקנייה ובמכירה;
• הוצאת הכרוכות בתשלום המס – לרבות בשל הליכי השגה, ערר, ערעור ותיקון שומה;
• היטלי השבחה, היטלי פיתוח; תשלומי מס רכוש ומס מכירה;
• הוצאות ההלוואה / המשכנתא –  הוצאות ריבית ריאלית בשל הלוואה שקיבל המוכר לצורך רכישה או השבחה של הזכות במקרקעין וכן דמי עמילות (עמלת פירעון מוקדם למשכנתא);
• תשלומים ששולמו לרשות מקרקעי ישראל לרבות: דמי חכירה מהוונים, דמי היוון, דמי הסכמה, דמי היתר וכו'.
• הוצאות לרכישת זכות חזקה ייחודית במקרקעין;
• הוצאת בגין פינוי מחזיק במקרקעין, הוצאות לשם הוכחת הזכות במקרקעין ועוד.

נציין שבעסקת מתנה (העברה ללא תמורה) – ניתן לדרוש את הוצאות נותן המתנה ובירושה – ניתן לדרוש את הוצאות המוריש.

קראו גם על פריסת מס שבח.

דרישת ניכויים מותרים בחישוב מס שבח במלואם

גובה ההפחתה יהיה כגובה שיעור המס ששולם.

לדוגמא: שולם היטל השבחה בסכום של 500,000 ₪ ושיעור מס השבח בגין העסקה הינו 25% – אזי הניכוי יפחית את חבות המס ב 125,000 ₪.

נציין, שמניסיוננו הרב בטיפול ובדיקה של מאות מקרים, אנו למדים שפעמים רבות לא נדרשו כל הניכויים המותרים ע"פ החוק והדבר מוביל לתשלום מס שבח ביתר – שלא לצורך.

עניין זה קורה בין היתר מפני שכאשר מבוצעת עסקת נדל"ן, יש חובה לדווחה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מהחתימה – ובמועד זה בדרך כלל עדיין אינה ידועה למוכר או לעורך דינו רשימת ניכויים מותרים בחישוב מס שבח ע"פ החוק שאותם ניתן לדרוש בעסקה וכן מפאת לחץ הזמנים לדווח על העסקה בזמן.

לדוגמא: דרישת התשלום של היטל ההשבחה לוועדה המקומית מגיע חודשים רבים אחרי ביצוע העסקה ואחרי שכבר שולם מס השבח.

המוכר פעמים רבות שוכח לעדכן את עורך הדין שטיפל בעסקה על התשלום ששולם או שאינו מודע לכך שזה מוביל לחסכון במס. כן לעיתים מבחינת עורך הדין התיק "סגור" והוא אינו מטפל בהגשת תיקון שומה.

דוגמא נוספת: כאשר נמכר בית מגורים צמוד קרקע אותו בנה המוכר ואינו ידוע לו מהן עלויות הבנייה כיוון שעברו שנים רבות ואין בידו פירוט של הוצאות הבנייה – ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הבנייה במועד בנייתה ולצרפם לניכויים לצורך הפחתת מס השבח.

הדבר נכון שבעתיים כאשר מתבצעת מכירה כפויה ע"י בית משפט בהליך של כינוס נכסים / פירוק שיתוף / מנהל עזבון / הוצאה לפועל וכו'. לקריאה מפורטת על התהליך המערב בתי משפט לחצו כאן.

לכן, במקרים כאלו יש להגיש בקשה לתיקון שומה במס שבח, לדרוש את מלוא הניכויים בשומה וע"י כך לקבל החזר מס שבח.

למידע נוסף, ניתן ליצור איתנו קשר.