לאחרונה נשמעות לא מעט שיחות שנוגעות להליך של חישוב פחת מס שבח. שכן, ישנן לא מעט מצבים שבהם מתבצעים תיקוני שומה עצמית, שמתרחשים לאחר מכירת נדל"ן כמו דירה שמשמשת למגורים או נכס מסחרי. התיקונים הללו מתבצעים ע"י רשות המסים – והם למעשה מגדילים את תשלום מס השבח של מוכרי הנכסים.
בשורות הבאות יצוין בהרחבה מהו פחת מס שבח ויובא בפניכם הסבר מפורט, אודות הליך החישוב מסוג זה.
מס שבח – המס שמשלמים בגין רווח במכירת מקרקעין
כדי להבין את הדרך לביצוע החישוב על פחת מס שבח, ראוי להסביר תחילה מהו מס שבח.
מס שבח הוא למעשה כמו מס רווח הון, שחל על מקרקעין בישראל שנמכרו ברווח. מס זה חל על דירות מגורים, ככל שאינן פטורות ממס וכמובן על קרקעות ונכסים מסחריים. מס שבח מוטל על הרווח שבין מחיר הרכישה של הנכס בניכוי ההוצאות, לבין מחיר המכירה.
חשוב מאוד לבצע חישוב מס השבח מדויק, על מנת להימנע מתשלומי יתר לרשויות המס, וכן על מנת להימנע מדרישות תשלום נוספות. כדי שזה יקרה, יש צורך בהיכרות מעמיקה בדיני המס השונים, בחישובי המדד, בשינויים הלינאריים במס שבח, ברפורמות החדשות שחלו בשנים האחרונות, בהנחיות שונות של רשויות המס, בפסיקות של בתי המשפט בתחום מיסוי מקרקעין ועוד.
מהו פחת במס שבח?
על מנת שנוכל להבין את הבסיס לחישוב הפחת במס השבח, עלינו להבין מה הוא הרציונל לביצוע הפחת. פחת הוא ביטוי חשבונאי המשקף את הבלאי הקיים בכל סוג של נכס, לרבות בנכסי מקרקעין ובכך מוריד את שווי ערכו בהשוואה לעלות המקורית. הרעיון הוא שכל נכס סובל מבלאי מסוג מסוים – התיישנות המבנה, הריהוט או הציוד ולכן לאורך הזמן השווי של הנכס יורד.
חישוב פחת מקטין את ערכו המקורי של הנכס – ועקב כך השבח של הנכס במכירתו גדל.
הפחת הינו אחד מהקריטריונים המשמשים לחישוב מס השבח, הקריטריון הזה למעשה מגדיל את המס, ובא לטובת רשויות המס.
לפי סעיף 47 לחוק מיסוי המקרקעין, מוגדר הפחת בתור הסכומים אותם ניתן לנכות לגבי מקרקעין על פי סעיף 21 לפקודת מס ההכנסה, בצירוף הסכומים המדויקים שהופחתו מהמחיר המקורי.
מתי יחושב פחת במס שבח?
יש לבצע חישוב של ניכוי פחת, כאשר נכס מסחרי או דירת מגורים הושכרה בתקופת השבח. הכוונה היא שיש להפחית ערך יחסי מעלות הרכישה של המקרקעין, בגין כל השנים בהם הנכס היה מושכר.
בעת מכירת נכס שאינו פטור ממס שבח, יחויבו המוכרים של אותו הנכס בהגשת שומה עצמית. כאשר יחשבו את המס, יצטרכו המוכרים לציין האם הנכס הושכר לפני מכירתו, ואם כן לכמה זמן. פרט זה ישמש את רשויות המס בעת חישוב הפחת במס השבח.
חישוב פחת – איך מתבצע החישוב?
חישוב הפחת מתבצע בצורה שונה כאשר מדובר על נכס מסחרי או דירת מגורים. נפרט.
רשות המסים רואה בנכסי מקרקעין ככאלה הצוברים בלאי ושחיקה. על כן, יש לנכות את גובה הפחת מערכו של נכס בעת מכירתו. השווי של נכס בפועל מורכב מעלות הרכישה בניכוי הפחת הנצבר לאורך השנים. רשויות המס בישראל מאפשרות להכיר בפחת השנתי של נכס מסוים כהוצאה, כאשר ההוצאה נזקפת כנגד ההכנסות מהנכס בשנת המס העדכנית.
ניכוי פחת משווי נכס מסחרי
בעת מכירת נכס מסחרי כגון חנות, משרד, בניין וכן הלאה, יש להפחית משווי הרכישה את הסכום שהותר לבעל הנכס בניכוי במס הכנסה, וזאת מכיוון שסכום זה כבר הוכר בעבר כהוצאה מוכרת במס. ע"י ניכוי הפחת, במהלך תקופת הבעלות של הכנס, הבעלים למעשה מקטינים את חבות המס שלהם. החישוב השנתי של ניכוי הפחת מתבצע ע"י רואה חשבון מתחום מיסוי מקרקעין, לפי תקנות מס הכנסה השונים ובהתאם לטופס י"א (טופס 1342).
כדאי לדעת, כי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה קובע שניתן לנכות הוצאות פחת – בתנאי שהנכס נמצא בבעלות הרוכש ומשמש אותו ליצירת הכנסה.
ניכוי פחת משווי דירת מגורים
רשאית, נפרט על המסלולים השונים של מיסוי על השכרת דירת מגורים
- מסלול מספר 1: מסלול שמאפשר פטור מתשלום מס עד סכום של 5,196 ₪.
- מסלול מספר 2: מסלול שמאפשר תשלום מופחת של 10% מס.
- מסלול מספר 3: מסלול שנחשב ל"רגיל", בהתאם למדרגות המס השולי.
דוגמא לחישוב פחת בדירת מגורים:
דירת מגורים נקנתה ב- 1,000,000 ₪.
הדירה הושכרה במשך 10 שנים, במהלכן נצבר בלאי ולכן ערך המבנה ירד. לאחר 10 שנים הדירה נמכרה בסכום של 2,000,000 ₪.
אנו עלולים להניח שהרווח בעסקה הוא 1,000,000 ₪, אך כיוון שיש לנכות את הפחת משווי הרכישה בגלל השכרת הדירה – יש לחשב את ערכה של הדירה באופן הבא:
עבור כל שנה בה הדירה הושכרה, מחושב פחת בתעריף שנתי בגובה 2% משווי הרכישה, כלומר 2 X10= %20
לכן, משווי הרכישה של 1,000,000 ₪ יש להפחית 20%, כלומר 200,000 ₪. שווי הדירה שנמכרה יקבע לפי 800,000 ₪ ולא לפי 1,000,000 ₪ כפי שנקנתה.
בעסקה כזאת השבח במכירה יהיה 1,200,000 ₪ (2,000,000-800,000).
ניתן לראות שעקב כך שהדירה הושכרה, השבח עלה וזה כמובן מוביל לתשלום של יותר מס.
מילים אחרונות לסיום
חישוב פחת על נכס נחשבת סוגיה מורכבת מבחינה חשבונאית וכמו כן מבחינת היבטי המיסוי השונים. יש להבחין בין סוגיית הפחת על נכס מסחרי לבין דירת מגורים.
מומלץ לפנות למומחים של NADLAN TAX על מנת לקבל את הליווי המקצועי, שיאפשר לכם להיות בטוחים שמבוצע חישוב מיטבי עבורכם. לחברה ניסיון רחב במיוחד בחישובי פחת על מס השבח בפרט ועל היבטי מיסוי מקרקעין ככלל והם הבחירה האולטימטיבית לעזרה בניווט בעולם המיסוי בתחום המקרקעין. לקבל ייעוץ ניתן ליצור איתנו קשר.
