אתם עומדים למכור דירה או מגרש שרכשתם לפני 20, 30 או אפילו 50 שנה, ופתאום מגלים שחוזה הרכישה המקורי נעלם. אולי הוא אבד במהלך מעבר דירה או אולי נזרק בטעות.
השאלה המיידית שעולה היא: איך בכלל אפשר לחשב מס שבח בלי לדעת מה היה מחיר הרכישה המקורי?
התשובה: יש דרכים. במאמר זה נסקור את כל האפשרויות הקיימות לקביעת שווי רכישה לצורך חישוב המס, גם כשהמסמכים לא זמינים.
למה שווי הרכישה כל כך קריטי?
חישוב מס שבח מבוסס על נוסחה פשוטה: שווי מכירה פחות שווי רכישה (מותאם לאינפלציה) = שבח חייב במס.
ללא ידיעת שווי הרכישה המדויק, כל החישוב קורס. טעות או אי דיוק בקביעת שווי הרכישה עלולים להוביל לתשלום מס גבוה בהרבה מהנדרש.
במרבית המקרים כאשר המוכר לא מדווח על שווי הרכישה או שאין לו אסמכתאות לשווי שדיווח בשומה העצמית, המשמעות היא שרשות המסים קובעת את שווי הרכישה, בסכום סמלי של 0.01 ₪. שווי זה כמובן מגדיל משמעותית את השבח בעסקת המכירה.
7 דרכים למצוא את שווי הרכישה
1. איתור חוזה הרכישה
גם אם אתם חושבים שאין לכם דרך למצוא את חוזה הרכישה, תנסו לשתף בני משפחה קרובים ואולי תמצאו את החוזה בבוידם או במקום אחר. נסו גם ליצור קשר עם המוכר של הנכס או עורך הדין שייצג אתכם בעסקה.
2. חיפוש במרשם המקרקעין – הטאבו
הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא לבדוק בטאבו. במרשם המקרקעין נרשמת כל עסקת מכר, ולעיתים התמורה שנרשמה שם היא בדיוק מחיר העסקה.
איך עושים את זה?
- ניתן להזמין נסח טאבו מפורט דרך אתר רשות המסים או במשרדי הטאבו.
- בנסח יופיע מועד הרכישה אך לא השווי. במידה והעסקה לא מופיע בנסח הטאבו, ניתן להזמין נסח טאבו היסטורי.
- יש להזמין את שטר המכר שעל פיו נרשמה העסקה לפי הפרטים שמופיעים בנסח הטאבו. במקרים רבים, במיוחד בעסקאות ישנות, הסכום שרשום בשטר המכר הוא הסכום המדויק ששולם.
מה אם הסכום בטאבו נמוך מהמציאות? בעבר היה נהוג "להקטין" את התמורה הרשומה בטאבו למטרות מס. במקרים כאלה, הסכום הרשום לא יהיה מדויק, ותצטרכו דרכים נוספות.
3. בדיקה בלשכת מס שבח – מיסוי מקרקעין
לשכת מיסוי מקרקעין שומרת תיעוד של כל העסקאות שדווחו לה. אם הדירה נרכשה אחרי שנת 1963 (שנת חקיקת חוק מיסוי מקרקעין), סביר להניח שקיים תיק בלשכת המס.
מה אפשר למצוא שם?
- שומת מס רכישה ששולמה בזמנו
- דיווח של המוכר על מס שבח
- פרטי העסקה כפי שדווחו
פנייה ללשכת מיסוי מקרקעין, במחוז בו נמצא הנכס יכולה לחשוף מידע חשוב על מחיר הרכישה המקורי.
4. חיפוש במס הכנסה – דוחות שנתיים והצהרות הון
אם המוכר דיווח על הכנסותיו למס הכנסה באותן שנים, ייתכן שהעסקה דווחה בדוח השנתי, במיוחד אם מדובר בדירה שנייה או בנכס להשקעה.
במקרה של דירת ירושה, אפשר לבדוק את הדוחות השנתיים של המוריש. לעיתים, המוריש דיווח על הרכישה או על הוצאות שיפוץ שיכולים להעיד על ערך הנכס.
ככל שהקונה הגיש למס הכנסה הצהרות הון בשנים הרלוונטיות, סיכוי גדול שהנכס שנרכש יופיע בהצהרת ההון שלו.
5. מציאת שיקים, העברות בנקאיות, קבלות ישנות
לפעמים הפתרון פשוט יותר ממה שחושבים. חיפוש בתיקים ישנים, בבנק או אצל בני משפחה עשוי לחשוף:
- שיקים שנכתבו לטובת המוכר דאז.
- אישורים על העברות בנקאיות
- קבלות ישנות מעורך דין.
- חשבונות חשמל או ארנונה מהתקופה שעשויים לכלול רמזים.
כל מסמך שמצביע על סכום התשלום, יכול לשמש ראיה תומכת.
6. שמאות רטרואקטיבית – הערכת שווי למפרע
כשכל האפשרויות האחרות מוצו, אפשר להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך שיערוך "שמאות רטרואקטיבית". השמאי יבחן:
- מחירי עסקאות נדל"ן דומות באותה תקופה ובאותו אזור.
- גודל הדירה, מיקומה, מצבה דאז
- מדדים כלכליים מאותה התקופה
- נתונים סטטיסטיים ממאגרי מידע רשמיים
השמאי יגיש חוות דעת מקצועית על שווי הנכס במועד הרכישה המקורית.
7. שימוש בשווי שנקבע לצורך מס רכוש או מס עיזבון
עד שנת 2000 היה בישראל מס רכוש. לצורך מיסים אלו נקבעו שווי לנכסים. במקרים מסוימים אפשר להשתמש בשווי שנקבע אז כבסיס לשווי הרכישה.
ככל שהנכס התקבל בירושה, והמוריש נפטר לפני יום 1.4.1981 – ככל הנראה, שולם מס עיזבון ושווי הרכישה יקבע לפי השווי שהיה בדו"ח העיזבון. במצב בו המוריש נפטר אחרי 1.4.1981 – שווי הרכישה יקבע, לפי השווי המקורי של המוריש.
מה קורה אם רשות המסים חולקת על שווי הרכישה?
במקרים בהם אין חוזה רשמי ושווי הרכישה נקבע בדרך חלופית, רשות המסים עשויה לחלוק על הנתונים. במצב כזה:
- המנהל רשאי לדרוש הוכחות נוספות – מסמכים, עדויות, תצהירים.
- המנהל יכול לקבוע שווי אחר לפי מיטב שיקול דעתו.
- אפשר להגיש השגה על השומה, תוך 30 יום מקבלת החלטת המנהל.
- במקרה הצורך, להגיש ערר לוועדת ערר
כאשר שווי הרכישה שנוי במחלוקת, חשוב במיוחד להיות מיוצג על ידי מומחה שיודע להציג את המקרה בצורה משכנעת ומבוססת.
סיכום: מציאת שווי רכישה – לכל מצב יש פתרון
גם אם אין ברשותכם את המסמכים המקוריים על רכישת הנכס, קיימות דרכים לקבוע את שווי הרכישה למטרת חישוב מס שבח. החיפוש אחר המידע דורש סבלנות ויסודיות, אך כדאי להשקיע בו. ההבדל בתשלום המס, יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
העיקרון המנחה: רשות המסים מחויבת לפעול בהגינות. אם הצגתם ראיות סבירות ומבוססות לשווי הרכישה, גם אם הן אינן מושלמות, המנהל אמור לקבל אותן.
Nadlan Tax מומחים באיתור שווי רכישה
הצוות שלנו מתמחה בטיפול במקרים מורכבים, של נכסים ללא תיעוד מלא. אנו מסייעים ללקוחותינו בנושאים הבאים:
- חיפוש מסמכים בטאבו ובלשכות המס.
- תיאום עם שמאי מקרקעין מובילים.
- ייצוג מול רשות המסים בקביעת שווי רכישה.
- תיקון שומות במקרים של הערכת חסר.
רוצים בדיקה מקצועית של המקרה שלכם? צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.
