מכירת נכס מקרקעין הינה עסקה החייבת במס שבח, וזאת ככל שלא קיים למוכר פטור בגין המכירה וכמובן רק כאשר יש רווח בעסקה.
המס בגין עסקאות מקרקעין אינו מס רווחי הון סטנדרטי, אלא מס שבח, כקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. מס השבח מחושב מהרווח הנקי בעסקה של המוכר ושיעורו נגזר בהתאם לתקופות שונות.
המשיכו לקרוא וגלו כל מה שצריך לדעת על מס שבח בישראל בשנת 2024.
מיסוי מקרקעין בישראל
מס שבח מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין. סעיף 6(א) לחוק קובע כי עסקאות מקרקעין יחויבו במס שבח, בזו הלשון: "מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". סעיף 6 (ב) מגדיר מהו שבח: "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".
חוק מיסוי מקרקעין קובע, אם כן, כי עסקת מקרקעין שהניבה רווחים תהיה חייבת במס שבח. מס שבח מקרקעין לא ישולם על העסקה כולה, אלא אך ורק על רכיב הרווח בעסקה.
יש לשים לב כי על מקרקעין, בדומה לנכסים הוניים אחרים, משלמים מס במועד מימוש הנכס. זוהי הסיבה בגינה נערכת השוואה בין מחיר רכישת הנכס לבין מחיר מכירתו ולפי השוואה זו נקבע שיעור מס השבח בעסקה.
לצורך הבנת והכרת מס שבח מקרקעין, נפתח בדוגמה פשוטה לחישוב מס שבח. לאחר מכן, נעסוק במצבים מורכבים ומסובכים יותר בהם חישוב מס המקרקעין אינו פשוט כל כך.
מס שבח פשוט
כדי להבין כיצד מחושב מס שבח, נפתח בדוגמה הפשוטה ביותר של חישוב מס שבח. פלוני רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים. רכישה זו הייתה פטורה ממס רכישה או כל חבות מס אחרת. כמו כן, פלוני לא נזקק לכל הוצאות עבור רכישת הדירה ובכלל זאת הוצאות תיווך והוצאות משפטיות. לאחר שנה, מכר פלוני את הדירה ב-2 מיליון שקלים. באותה שנה לא בוצע כל שיפוץ בנכס והכסף לא נשחק כלל, דהיינו שיעור האינפלציה עמד על 0 בדיוק.
במצב שכזה, הרווח של פלוני מהעסקה עומד על 500 אלף שקלים. שיעור מס השבח במקרה הזה עומד על 25%. מכיוון שכך, פלוני יחויב בתשלום מס של 125 אלף שקלים. מחובתו של פלוני לדווח למנהל מיסוי מקרקעין ע"י עריכת שומה עצמית, כי הרווח הנקי שלו מהעסקה עומד על 500 אלף שקלים ושחבות המס שלו היא של 125 אלף שקלים.
מס שבח במקרים מורכבים
על פי רוב, המציאות מורכבת יותר מזו שתוארה לעיל. ייתכן בהחלט כי פלוני יחויב בתשלום מס רכישה בעסקה המקורית, ייאלץ להוציא הוצאות משפטיות והוצאות תיווך לשם רכישת הנכס, לאורך השנים יבוצע בו שיפוץ וכן יתעורר צורך בביצוע התאמות אינפלציוניות לשם חישוב הרווח הנקי מהעסקה. כלל הגורמים הללו, יילקחו בחשבון לצורך חישוב מס השבח.
במקרים מציאותיים שכאלו, חישוב מס שבח המקרקעין יהיה חישוב ריאלי, דהיינו חישוב הלוקח בחשבון את כל ההוצאות האמורות.
מקרים מורכבים נוספים יכולים להיות במצבים הבאים:
- כאשר נמכר נכס שהרכישה שלו התבצעה בכמה מועדים ובסכומים שונים.
- שמוכרים דירת יוקרה בפטור חלקי ממס שבח. יש לבצע חישוב יחסי על החלק החייב במס.
- מכירה של נכס הכולל זכויות בניה נוספת. במצב כזה יש לבצע 2 חישובים שונים: דירת המגורים וזכויות הבנייה.
- שיש מחלוקת לגבי מועד הרכישה של נכס היסטורי.
- מצב בו הנכס הושכר – יש לבצע בנוסף חישוב פחת.
שיעור מס שבח
רבים חושבים ששיעור מס השבח הינו 25% – אך הדבר אינו נכון.
קיימים שיעורי מס שבח שונים שחלים בתקופות שונות ועל נכסים שונים. כמו כן בחלק מהמקרים קיימות תקופות שפטורות ממס או שמזכות בהנחה בשיעור המס.
על מנת לדעת מהו שיעור המס, יש לעשות הבחנה ראשונית – האם מדובר במכירה של נכס המהווה דירת מגורים מזכה או שמא מדובר במכירת זכות אחרת במקרקעין כמו חנות, משרד, קרקע וכיו"ב.
לאחר מכן, יש לבדוק מתי נרכשה הזכות הנמכרת לראשונה. לתאריך הרכישה המקורי של הנכס יש חשיבות רבה בקביעת שיעור המס בעסקה.
שיעור מס שבח – במכירת דירה מגורים
- עד ליום 1.1.2014 – שיעור המס הינו 0%.
- לאחר 1.1.2014 – שיעור המס יעמוד על 25%.
שיעור מס שבח – במכירת נכס שאינו דירת מגורים
בנכסים שאינם דירות מגורים שיעור המס משתנה בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס.
- בין 1.4.1961 ל- 6.11.2001, שיעור המס הינו 47%.
- מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 – שיעור המס הינו 20%.
- מיום 1.1.2012 ועד ליום המכירה שיעור המס יעמוד על 25%.
- כמו כן, יש לדעת שעד ליום 31.12.1993, יש לבצע חישוב של שבח אינפלציוני בשיעור של 10%.
שיעור מס שבח היסטורי
נכס היסטורי הוא נכס שנרכש לראשונה לפני 1.4.1961, בהם שיעור המס יהיה קבוע לכל תקופת ההחזקה בנכס, בשיעור של 25%.
עריכת שומה עצמית – איך מחשבים מס שבח?
על פי החוק, שומת המס תיערך באופן עצמאי על ידי המוכר. המוכר יבצע את חישוב שומת המס ע"י עורך דינו בדרך של שומה עצמית בה יפרט את כל הפרטים הרלוונטיים למכירה לרבות: מהי הזכות הנמכרת, האם זכאי למס מוטב, לפטור חלקי או להנחה במס, יום ושווי רכישה, יום ושווי מכירה, ניכויים שונים, חישוב פחת ועוד.
עריכת שומה על פי מיטב השפיטה
עם זאת, מנהל מיסוי מקרקעין יוכל לדחות את השומה העצמית שנעשתה בטענה כי היא שגויה ולקבוע שומה ע"פ מיטב השפיטה. מנהל מיסוי מקרקעין יתבסס על הנתונים שבידו ויבצע את שומת מס כראות עיניו. במצב כזה, תקבע למוכר שומת מס חדשה לתשלום.
השגה על מס שבח מקרקעין
ככל שתחלקו על שומת המס של המנהל, תוכלו להגיש השגה על מס השבח. במסגרת ההשגה, תצטרכו לפרט מדוע, לדעתכם, השומה שנערכה על ידי המנהל שגויה.
כמו כן, תפרטו מהו הסכום המוסכם כי עליכם לשלם וכיצד הגעתם לסכום זה, דהיינו מהו הסכום שאינו שנוי במחלוקת. לכתב ההשגה יצורפו אסמכתאות להוצאות שהוצאו, למחיר המכירה ומחיר הרכישה של הדירה. לבסוף, עליכם לצרף להשגה ייפוי כוח המסמיך את עורך הדין לנהל את ההשגה על מס שבח המקרקעין עבורכם.
לאחר הגשת ההשגה, מנהל מיסוי מקרקעין יזמן את הנישום לדיון בפניו. במסגרת הדיון, תינתן לנישום בעצמו או באמצעות בא כוחו לפרוש את טענותיו. על בסיס טענותיו בדיון ובכתב ההשגה יכריע המנהל האם לקבל את ההשגה על השומה.
ככל שההשגה על השומה תידחה, ניתן יהיה להגיש ערר לוועדת הערר. בפני ועדת הערער, הנישום יוכל להציג בשנית את טיעוניו.
ככל שתתקבל השגת מיסוי המקרקעין או הערר על ההשגה, שומת המס תחושב מחדש ותישלח לנישום שומה חדשה. שומה זו תביא בחשבון את המידע שהובא לידיעת המנהל בדיונים האמורים.
פטור ממס שבח
חשוב לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור מתשלום המס למוכרים שונים מסיבות שונות כמו פטור על דירה יחידה, פטור על דירת ירושה, פטור בהעברת דירה לקרוב ללא תמורה ועוד.
למשל, כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר המשמשת למגוריו והיא נמכרה לכל הפחות לאחר 18 חודשים מיום רכישתה, הרי שהמכירה תיחשב לעסקה פטורה ממס שבח ובכלל ממיסוי מקרקעין.
כמו כן, עסקה למכירת דירה תהיה פטורה ממס שבח אף כאשר מדובר בדירה שנייה, ככל שהדירה השנייה נרכשה כתחליף לדירה הראשונה. במקרים אלו החוק מורה לבחון מהותית את אחזקותיו של הנישום והעובדה כי כרגע, עד שיושלם הליך המכירה, הנישום מחזיק בשתי דירות, לא תגרום לו להתחייב במס שבח, בכפוף למועדים הקבועים בחוק.
פטור נוסף ממס שבח ניתן לדירות מגורים שנתקבלו במתנה או בירושה.
דירת מגורים שהתקבלה במתנה תהיה פטורה ממס שבח אך ורק אם המתנה ניתנה מקרוב כהגדרת החוק, וחלפה תקופת הצינון המצוינת בחוק מיסוי מקרקעין. בהתקיים כל אלו דירה שניתנה במתנה תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין.
לגבי דירת ירושה, היא תהיה פטורה ממס שבח כאשר היורש הינו בן זוגו של המנוח, צאצאו או בן זוג של צאצא המוריש. כמו כן, על הדירה להיות דירתו היחידה של המוריש לפני מותו וכן היה עליו להיות זכאי לפטור, אילו הוא מכר את הדירה.
תקרת הפטור ממס שבח לדירת מגורים, נכון לשנת 2024 עומדת על 5,008,000 ש"ח. סכום זה מתעדכן מידי שנה ומפורסם ע"י רשות המסים.
יש לציין שקיימים תרחישים נוספים בהם העסקה תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין.
לסיכום
כפי שפורט בהרחבה במאמר זה, נושא מיסוי מקרקעין ומס שבח הינו מורכב ביותר, המצריך התמחות ייחודית בתחום.
לשם כך, הצוות שלנו בנדל"ן Tax כולל עורכי דין, רואי חשבון ויועצי מס מומחים במיסוי מקרקעין ובמס הכנסה.
שילוב זה של בעלי מקצוע מתחומים שונים, מוביל לתוצאות אופטימליות, למיקסום זכויות מס של לקוחותינו ולנוחות מרבית שהכל מנוהל ע"י גורם אחד.
Nadlan Tax הינה One Stop Shop עבור לקוחותיה בתחום מיסוי מקרקעין בישראל. צרו איתנו קשר למידע נוסף.
