מכרתם דירה או נכס מקרקעין, שנרכש בלירות ישראליות לפני שנות ה-80? אתם לא לבד. רבים מהמוכרים מגלים שחישוב מס השבח על נכסים היסטוריים מסוג זה הוא מורכב במיוחד, ודורש התייחסות מיוחדת להמרות מטבע ושיעורי מס שונים.
במדריך זה נסביר כיצד מחשבים מס שבח על נכס שנרכש בלירות ישראליות, מה חשוב לדעת על ההמרות, ואיך להימנע מתשלום מס מיותר.
מה זה לירה ישראלית ומתי הייתה בשימוש?
הלירה הישראלית (ל"י) הייתה מטבע ישראלי בין השנים 1948 ועד 1980. ב-24 בפברואר 1980, הלירה הוחלפה בשקל ישן, ביחס המרה של 10 לירות ישראליות = 1 שקל ישן.
לאחר מכן, ב-4 בספטמבר 1985, בוצעה רפורמה כלכלית נוספת והשקל הישן הוחלף בשקל החדש (שקל ישראלי חדש – ש"ח), ביחס המרה של 1,000 שקלים ישנים = 1 שקל חדש.
לכן, אם רכשתם נכס בלירות ישראליות:
10,000 לירות ישראליות = 1,000 שקלים ישנים = 1 שקל חדש.
למה חישוב מס שבח על נכס שנרכש בלירות הוא מורכב?
כאשר מוכרים נכס שנרכש בלירות ישראליות, קיימים מספר אתגרים לעניין חישוב מס השבח:
1. המרת המטבע לשקלים
יש לבצע המרה נכונה של מחיר הרכישה המקורי מלירות לשקלים חדשים, תוך התחשבות ביחסי ההמרה הרשמיים שנקבעו בשנות ה-80.
2. התאמות אינפלציה
על מחיר הרכישה יש להחיל מקדמי אינפלציה מצטברים מיום הרכישה ועד יום המכירה, בהתאם למדד המחירים לצרכן.
3. שיעורי מס משתנים
בהתאם לתקופת הרכישה ולסוג הנכס, קיימים שיעורי מס משתנים:
לגבי נכסים שאינם דירת מגורים – מס לינארי ישן:
- נכס שנרכש לפני 1.4.1961 – שיעור מס היסטורי קבוע של 25%
- נכס שנרכש בין 1.4.1961 ל-6.11.2001 – שיעור מס של 47%
- נכס שנרכש לאחר 7.11.2001 – שיעורי מס מדורגים
לגבי דירות מגורים – מס לינארי מוטב:
על דירות מגורים חל מס שבח לינארי מוטב, המבחין בין תקופות החזקת הנכס:
תקופה עד 1.1.2014 – פטורה ממס.
תקופה מ-1.1.2014 ואילך – חייבת במס שבח בשיעור של 25% על הרווח היחסי.
כלומר, החישוב "לינארי" מחלק את תקופת ההחזקה לשתי תקופות: אחת פטורה (לפני 2014) ואחת חייבת (אחרי 2014), וכך מפחית באופן משמעותי את המס לבעלי דירות שנרכשו לפני 2014.
4. שבח אינפלציוני
לגבי נכסים שנרכשו לפני 31.12.1993, יש לבצע חישוב נפרד של שבח אינפלציוני בשיעור של 10%.
דוגמה מעשית – חישוב מס שבח על דירה שנרכשה בלירות
המקרה: רחל רכשה דירה בירושלים ב-1975 תמורת 500,000 לירות ישראליות. בשנת 2025 היא מכרה את הדירה תמורת 3,000,000 ש"ח.
שלב 1 – המרת מחיר הרכישה: 500,000 לירות ישראליות ÷ 10 = 50,000 שקלים ישנים 50,000 שקלים ישנים ÷ 1,000 = 50 ₪.
שלב 2 – התאמה אינפלציונית: יש להכפיל את ה-50 ש"ח במקדם האינפלציה המצטבר מ-1975 ועד 2025. נניח שהמקדם המצטבר הוא בסביבות 15,000 (זוהי אינפלציה מצטברת משנות ה-70).
50 ש"ח × 15,000 = 750,000 ש"ח (שווי רכישה מותאם).
שלב 3 – חישוב השבח: שווי מכירה: 3,000,000 ש"ח שווי רכישה מותאם: 750,000 ש"ח השבח: 2,250,000 ש"ח
שלב 4 – חישוב מס השבח: מכיוון שהדירה נרכשה בשנת 1975, כל השבח עד שנת 2014 פטור ממס. המס החל משנת 2014 ועד ליום המכירה, יהיה באופן יחסי 25% מהרווח.
הוצאות מוכרות וניכויים שיכולים להפחית את המס
גם עבור נכס שנרכש בלירות, ניתן לדרוש ניכויים מותרים לפי חוק מיסוי מקרקעין:
- מס רכישה ששולם בעת הרכישה גם אם שולם בלירות – יומר לשקל חדש.
- הוצאות שיפוץ והשבחה שבוצעו לאורך השנים (בכפוף להוכחות ולהתאמות אינפלציה).
- שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה
- דמי תיווך בקנייה ובמכירה
- היטל השבחה, היטל פיתוח ששולמו לרשות המקומית
- דמי חכירה, דמי הסכמה שהועברו למינהל מקרקעי ישראל
- הוצאות בגין הלוואה ריבית ריאלית (רק אם הדירה לא הושכרה)
אפשרויות להפחתת מס שבח על נכסים היסטוריים
1. פריסת מס שבח
ניתן לפרוס את מס השבח על פני תקופה של עד 4 שנים, בכפוף לתנאים מסוימים. פריסה זו מאפשרת הפחתת שיעור המס הממוצע, בהתאם לנתונים האישיים של המוכר.
2. פיצול מס שבח בין בני זוג
במידה והנכס רשום על שם בני זוג, ניתן לחלק את השבח ביניהם, מה שעשוי להוביל לחיסכון משמעותי במס.
3. קיזוז הפסדים
במידה ויש למוכר הפסדים מעסק, מניירות ערך או הפסדי הון אחרים – ניתן לקזז אותם מול השבח.
4. ניצול נקודות זיכוי
במקרים מסוימים, במיוחד כאשר הכנסות המוכר נמוכות או כאשר המוכר הוא מעל גיל 60 – ניתן לנצל נקודות זיכוי להפחתת המס.
5. פטור על דירה יחידה
אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוכר, אינה מוגדרת כדירת יוקרה על פי החוק, ואינה כוללת זכויות בנייה נוספות — ייתכן שהמוכר זכאי לפטור מלא או חלקי ממס שבח, בהתאם לתנאי החוק והנסיבות האישיות של העסקה.
טעויות נפוצות בחישוב מס שבח על נכסים שנרכשו בלירות
מניסיוננו בטיפול במאות תיקים, אנו מזהים שוב ושוב שגיאות מהותיות בחישוב מס שבח על נכסים שנקנו בלירות — טעויות שעלולות לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים. חשוב לדעת כי כאשר מוגשת שומה שגויה ומנהל מיסוי מקרקעין מוציא שומה לפי מיטב השפיטה, המוכר עלול להידרש לשלם את מלוא המס בצירוף ריבית, הצמדה ולעיתים אף קנסות משמעותיים.
טעות 1: המרה שגויה של הלירות
לא כולם מבצעים את ההמרה בצורה נכונה. יש שמתעלמים מהשקל הישן ועוברים ישירות לשקל החדש, מה שגורם לחישוב שגוי לחלוטין.
טעות 2: אי התאמה אינפלציונית
אי התחשבות במקדמי האינפלציה המצטברים, מובילה לתשלום מס גבוה בהרבה מהנדרש.
טעות 3: אי דרישת כל הניכויים
עורכי דין רבים שמטפלים בעסקה, לא בוחנים לעומק את כל ההוצאות שהוצאו לאורך השנים – שיפוצים, השבחות, תשלומים לרשויות ועוד.
טעות 4: אי ניצול הטבות מס
רבים אינם מודעים לאפשרויות כמו פריסת מס שבח, פיצול בין בני זוג או קיזוז הפסדים.
מתי ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס שבח?
אם כבר מכרתם את הדירה או נכס המקרקעין ושילמתם מס שבח, אך לאחר קריאת מאמר זה אתם מרגישים שייתכן ששילמתם יותר מדי – יש לכם אפשרות להגיש בקשה לתיקון שומה.
המועד להגשה:
- במס שבח (מיסוי מקרקעין): עד 4 שנים מיום עריכת השומה
- במס הכנסה: עד 6 שנים אחורה
על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה במקרים הבאים:
- נתגלו עובדות חדשות – למשל, קבלות על שיפוצים שלא הוגשו במועד
- נמסרה הצהרה בלתי נכונה – טעות בפרטים שהוגשו
- נתגלתה טעות בשומה – חישוב שגוי של המס
המלצות מרכזיות:
- אספו את כל המסמכים על הרכישה המקורית – חוזים, קבלות, שיקים
- בדקו האם יש בידיכם קבלות על שיפוצים והשבחות לאורך השנים
- בדקו זכאות לפטורים, הנחות או הקלות במס
- שקלו פריסת מס שבח או פיצול בין בני זוג
- התייעצו עם מומחה במיסוי מקרקעין לפני או לאחר החתימה
סיכום – מכירת נכס היסטורי שנרכש בלירות
מכירת נכס שנרכש בלירות ישראליות, היא עסקה מורכבת מבחינת מיסוי מקרקעין. חישוב נכון של מס השבח דורש התייחסות קפדנית להמרות מטבע, התאמות אינפלציה, שיעורי מס משתנים דרישת מלוא הניכויים, ניצול אסטרטגיות מס חוקיות להפחתת התשלום ועוד. טעות קטנה בחישוב עלולה לעלות לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
צוות Nadlan Tax כאן בשבילכם
Nadlan Tax מתמחה בחישוב מס שבח על נכסים היסטוריים, לרבות נכסים שנרכשו בלירות ישראליות. הצוות שלנו, המורכב מעורכי דין ורואי חשבון מומחים, בעל ניסיון רב בטיפול בעסקאות מורכבות מסוג זה.
השירותים שלנו כוללים:
- בדיקת זכאות חינמית להחזר מס שבח
- חישוב מדויק של מס שבח כולל המרות והתאמות
- דרישת מלוא הניכויים והפטורים המגיעים לכם
- הגשת בקשות לתיקון שומה על עסקאות עבר
- ליווי מלא מול רשויות המס
תשלום רק על בסיס הצלחה – לא קיבלתם החזר? לא שילמתם!
רוצים לבדוק אם גם אתם זכאים להחזר מס שבח?
צרו קשר עוד היום לבדיקה חינמית ומקצועית של המקרה שלכם.
