סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, הוא אחד הסעיפים החשובים והקריטיים ביותר, עבור נישומים המבקשים לתקן שומת מס שבח או שומת מס רכישה. שאלת המועדים להגשת בקשה לתיקון שומה היא אחת השאלות המשפטיות המרכזיות בתחום. טעות בהבנת המועדים, עלולה לסגור את הדלת בפני הנישום לקבלת החזרי מס ששולמו ביתר, או להביא לקביעת חבות מס גבוהה מהנדרש.
במאמר זה נבחן את ההוראות החוקיות הרלוונטיות, נבחין בין המועדים השונים החלים על מס שבח ומס רכישה, ונסקור פסיקה עדכנית בנושא.
המסגרת החוקית – סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע את הסמכות לתקן שומה שנערכה. על פי הסעיף, ניתן לתקן שומה בשלושה מקרים:
סעיף 85 (1) לחוק מיסוי מקרקעין
נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס.
סעיף 85 (2) לחוק מיסוי מקרקעין
המוכר או הרוכש מסרו הצהרה בלתי נכונה, שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
סעיף 85 (3) לחוק מיסוי מקרקעין
נתגלתה טעות בשומה.
חשוב להבין כי שלושת הסעיפים הללו מהווים את הבסיס המשפטי להגשת בקשה לתיקון שומה, ועל הנישום לבסס את בקשתו על אחד או כמה מהם.
המועד להגשת תיקון שומה במס שבח
סעיף 85 לחוק קובע, כי תיקון שומה יכול להיעשות תוך ארבע שנים, מיום עריכת השומה המקורית.
מניין ארבע השנים מתחיל ביום בו נערכה השומה – בין אם מדובר בשומה עצמית שהגיש הנישום ואושרה על ידי המנהל, ובין אם מדובר בשומה שנקבעה על ידי מנהל מס שבח על פי מיטב שפיטתו.
דוגמה לחישוב המועדים
ישראל מכר דירה בחולון ביום 15.3.2020 והגיש שומה עצמית ביום 10.4.2020. המנהל אישר את השומה ביום 1.6.2020. המועד האחרון להגשת בקשת תיקון שומה, הוא 1.6.2024 (ארבע שנים מיום אישור השומה).
המועד להגשת תיקון שומה במס רכישה
גם לגבי מס רכישה, חל המועד של ארבע שנים מיום עריכת השומה, בדומה למס שבח.
במקרים בהם הקונה משלם מס רכישה, ורק לאחר מכן מגלה כי היה זכאי להנחה, לפטור או לשיעור מס נמוך יותר – עליו להגיש בקשה לתיקון שומה, על מנת לקבל החזר מס רכישה, ששולם ביתר.
תיקון שומה במס הכנסה – מועד שונה
חשוב להבחין בין תיקון שומה במיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) לבין תיקון במס הכנסה.
כאשר מכירת נכס מדווחת במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה, ניתן לתקן את הדיווח עד שש שנים אחורה, בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה. משמעות הדבר היא שנכון לשנת 2025, ניתן לתקן דוחות החל משנת המס 2019 ואילך.
במקרים רבים, כאשר השומה במיסוי מקרקעין כבר התיישנה (עברו יותר מ-4 שנים), עדיין ניתן לטפל בתיקון דרך מס הכנסה, בכפוף למגבלת ה- 6 שנים.
חשוב לציין, כי תיקון שומה במס הכנסה – מתייחס למס שבח בלבד, ולא למס רכישה.
פסיקה חשובה – הארכת מועדים במקרים חריגים
בפסק דין חשוב של בית המשפט העליון (ע"א 9817/17, מנהל מיסוי מקרקעין נגד מיטל אביבי רייך ודור רייך), נקבע כי בנסיבות מסוימות, ניתן להאריך את המועד להגשת בקשה לתיקון שומה, גם מעבר לארבע השנים הקבועות בחוק.
הפסיקה התבססה על סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי מנהל מיסוי מקרקעין רשאי להאריך מועדים "אם נתבקש לכך ואם ראה סיבה מספקת להיעתר לבקשה".
מהן "נסיבות מיוחדות" שיצדיקו הארכת מועד?
בית המשפט בחן מספר שיקולים, ביניהם:
- האם הנישום פעל בתום לב.
- האם היתה טעות משפטית מורכבת שגרמה לאי הגשה בזמן.
- האם מדובר בסכומים משמעותיים.
- האם יש עילה משפטית טובה לתיקון השומה.
עם זאת, חשוב להדגיש כי מדובר בחריגים נדירים, והכלל הוא שיש לעמוד במועדים הקבועים בחוק.
טיפים כיצד למנוע החמצת מועדים
בדיקה מיידית אחרי קבלת השומה
מומלץ לבצע בדיקה מקצועית של השומה מיד לאחר קבלתה, גם אם מדובר בשומה שאושרה. במקרים רבים מתגלות טעויות שניתן לתקן רק אם פועלים בזמן.
תיעוד קפדני של מועדים
על הנישום או עורך הדין המייצג אותו לתעד בדיוק את מועד עריכת השומה, כדי לדעת מהו המועד האחרון להגשת תיקון.
איסוף ראיות ומסמכים
לעיתים קרובות, הסיבה לאי הגשת תיקון שומה בזמן נעוצה בחוסר במסמכים או קבלות המוכיחים את ההוצאות המוכרות. רצוי לאתר מסמכים אלו מוקדם ככל הניתן.
התייעצות עם מומחה במקרים מורכבים
כגון נכסים שנרכשו במטבע זר, נכסים היסטוריים או מקרים בהם יש מחלוקת על שווי הרכישה – מומלץ להתייעץ עם מומחה כבר בשלב מוקדם.
מה קורה כשהמועד עבר?
במקרים בהם עברו ארבע שנים, מיום עריכת השומה במיסוי מקרקעין, וגם חלף המועד במס הכנסה, הנישום עלול למצוא עצמו חסום מלקבל החזר מס ששולם ביתר.
עם זאת, במקרים חריגים ניתן לנסות:
בקשה להארכת מועד – על בסיס סעיף 107 לחוק, בליווי טיעון משפטי מבוסס המסביר מדוע לא ניתן היה להגיש בזמן.
עתירה מינהלית – במקרים קיצוניים של עוול ברור, ניתן לשקול הגשת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים.
תביעה אזרחית – במקרים בהם הטעות נגרמה על ידי רשלנות מקצועית של עורך דין או רואה חשבון, ניתן לתבוע את בעל המקצוע בגין הנזק.
סיכום והמלצות
המועד להגשת תיקון שומה במיסוי מקרקעין, הוא ארבע שנים מיום עריכת השומה, הן למס שבח והן למס רכישה. במקרים בהם המועד במיסוי מקרקעין חלף, ניתן לבחון תיקון דרך מס הכנסה, תוך שש שנים אחורה.
פסיקת בית המשפט העליון מאפשרת במקרים חריגים הארכת מועדים, אך מדובר בחריג ולא בכלל. לכן, הדרך הטובה ביותר היא לפעול בזמן – לבדוק את השומה מיד בקבלתה, לאסוף את המסמכים הנדרשים, ולהגיש בקשה לתיקון שומה, כל עוד המועדים מאפשרים זאת.
Nadlan Tax מומחים במיסוי מקרקעין
צוות Nadlan Tax המורכב מעורכי דין ורואי חשבון מומחים במיסוי מקרקעין, מסייע ללקוחותיו בהגשת בקשות לתיקון שומה ובניהול הליכי השגה וערר מול רשויות המס.
אנו מבצעים בדיקה מקיפה של כל שומה, מאתרים טעויות והשמטות, ופועלים בתוך המועדים הקבועים בחוק להשבת כספים ששולמו ביתר.
צרו קשר לייעוץ מקצועי והערכת המקרה שלכם.
