חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי על המוכר זכות במקרקעין, לשלם מס שבח בגין מכירת מקרקעין בישראל – וזאת כאשר נוצר רווח בעסקה ושהמכירה אינה פטורה ממס.
בחישוב מס השבח, רשות המיסים בודקת את הרווח שהתקבל מעסקת המכירה. השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. קרי, המחיר בו מכר האדם את הנכס, בניכוי שווי הקנייה, הניכויים וההשבחות שבוצעו בנכס.
כיום, שיעור מס השבח עומד על כ-25% מהרווח שנוצר, לאחר הפחתת פטורים שונים והוצאות שמותרות על פי החוק.
במאמר זה נתייחס להטבות מס שבח לאזרחים ותיקים מעל גיל 60.
מס שבח הינו מס רווח הון על נכסי מקרקעין
ישנן הטבות שונות שמפחיתות את שיעור מס השבח בדומה להטבות על מס רווח הון, כגון פריסת מס שבח.
סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי: "המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן, והמסתיימת בשנת המס שבה נבע השבח".
למעשה, ניתן לבקש לפרוס את השבח (הרווח) בעסקה לתקופה של עד 4 שנים – וזאת במקום לשלם בשנת המכירה מס שבח לפי כל הרווח בעסקה.
ע"י שימוש במנגנון הפריסה ניתן לנצל מדרגות מס נמוכות יותר ולהנות מנקודות זיכוי שלא נוצלו בשנים הרלוונטיות.
יתרון בפריסת מס שבח בגיל 60
נישום שמכר נכס מקרקעין ועבר את גיל 60, יהנה ממדרגות מס נמוכות יותר.
כאמור, היום שיעור מס השבח הינו 25%. כאשר אדם מעל גיל 60 מוכר נכס, מדרגות המס שלו מתחילות מ 10% ולכן ברוב המקרים, הטבה זו תוביל להפחתה משמעותית בשיעורי המס ובתשלום מס השבח.
על מנת למקסם את ההטבה על הנישום להיות בן 60 בכל אחת משנות הפריסה הרלוונטיות.
הטבות במס שבח לאזרחים מעל גיל 60
אזרחי ישראל ותושבי חוץ שגילם עולה על 60, זכאים להפחתת שיעורי מס שבח במידה וכלל הכנסותיהם השנתיות נמוכות מ-187,440 ₪ לשנה (נכון לשנת 2023).
במידה ואכן כך הדבר, שיעור ההפחתה נקבע בהתאם למדרגות המס האישיות, כך שככל שההכנסה השנתית נמוכה יותר – שיעור ההפחתה יהיה גבוה יותר.
כדי למצות את פוטנציאל ההטבה ככל הניתן, כדאי לבני זוג לפצל את הרווח ממכירת המקרקעין ובכך יחושב הרווח השנתי מהמכירה לכל אחד מהם בנפרד. פיצול זה עשוי להוביל להפחתה נוספת.
כאמור, ניתן לבקש פריסה של מס השבח על פני תקופה של עד 4 שנים.
כך, שהשבח היחסי יתווסף בכל שנה להכנסה שחייבת במס הכנסה, עניין שלרוב יוביל להפחתת תשלום המס.
הליך ביצוע פריסת מס שבח מעל גיל 60
חישוב מס שבח הינו חישוב מורכב. חישוב מס השבח בדרך של פריסה הינו מורכב עוד יותר שדורש התמחות ייחודית בתחום.
לשם קבלת ההטבה, על העומדים בקריטריונים לפנות למומחה מס שבח.
על מנת למקסם את ההטבה, יש לבחון בקפידה את כל הכנסותיו של המוכר בשנת המכירה וב-3 השנים שקדמו לה, לרבות הכנסות מעסק, ממשכורת, מדמי שכירות, מקצבאות, מפנסיה וכיו"ב.
בחלק מהמקרים ניתן לבצע גם הליך של קיבוע זכויות, וזאת על מנת לקבל פטור ממס הכנסה על חלק מהפנסיה החודשית.
הליך זה יוביל להקטנת ההכנסה החייבת – וכך מס השבח יהיה נמוך יותר בעת ביצוע הפריסה.
לעיתים פריסת מס השבח לתקופה קצרה של שנה-שנתיים תוביל לחיסכון גדול יותר במס, ולעיתים יהיה צורך לפרוס את מס השבח ל-4 שנים.
יועץ מס שבח יבצע חישובים וסימולציות שונות, על מנת למצוא את הדרך הנכונה ביותר, לשלם כמה שפחות מס בהתאם לחוק.
כך יוכלו המוכרים להגיע לתוצאות אופטימליות ולמקסם את ההטבות להם הם זכאים בגיל הפרישה.
מה עושים בפועל על מנת לקבל הטבות במס שבח מעל גיל 60?
לאחר שנקבעה הדרך המיטבית לפעול, הן ע"י ביצוע תכנון מס שבח לפני המכירה והן ע"י בדיקת החזר מס שבח אחרי המכירה, יש לצרף טופס 7003 – בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין.
בנוסף, יש צורך להגיש דוחות מס הכנסה שנתיים בעבור כל השנים עבורן מתבקשת פריסת מס השבח, ע"י רואה חשבון וזאת לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה.
על המוכר לפרט את כלל הכנסותיו שחייבות בשיעורי מס רגילים לפי מדרגות מס הכנסה הקיימות וכן את מספר נקודות הזיכוי שהוא זכאי להן. נכון לשנת 2023, כל נקודת זיכוי שווה 2,820 ₪ לשנה, או 235 ₪ לחודש. יש לציין שההליך כולו נעשה באופן מקוון.
אודותינו
צוות רואי החשבון ועורכי הדין של Nadlan Tax מתמחים בחישובי מס שבח מורכבים לרבות בדרך של פריסה ובהגשת דוחות שנתיים אישיים למס הכנסה, על מנת לחסוך בתשלומי מס השבח.
למידע נוסף, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר דרך האתר.
