חישוב מס שבח נעשה לאחר מכירת נכס נדל"ן כגון בית פרטי, דירה, חנות, קרקע או משרד – וזאת ככל שהמכירה נשאה רווח והיא אינה פטורה ממס שבח.
בגדול המשמעות היא, שהחישוב נעשה לגבי הרווח של המכירה, לאחר התייחסות לכל נתוני הנכס, לרבות הוצאות וניכויים מסוגים שונים. החישוב נעשה בדרך של שומה עצמית.
אבל לצורך חישוב מלא ומדויק יש לדעת שמדובר בעניין הרבה יותר מורכב, שמצריך מומחיות בתחום.
אז איך מבצעים חישוב מס שבח? צוות נדל"ן טקס עם ההסבר המלא.
חישוב מס שבח – שלב ראשון: נתוני נכס המקרקעין
חישוב מס השבח לכאורה צריך להיות פשוט – משלמים מס בגובה נתון, עבור הרווח שנוצר בתהליך מכירת הנכס (ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה).
אבל כאשר רוצים לבצע חישוב מדויק, נכנסים עוד אינספור נתונים שיכולים לשנות לגמרי את שיעור מס השבח הסופי. ביניהם:
– מהות הנכס – האם מדובר על דירת מגורים או נכס אחר (קרקעות, נכס מסחרי וכן הלאה).
– זהות המוכר – האם מדובר באדם פרטי? חברה בע"מ? חברה משפחתית? חברת בית? מוסד ציבורי? האם הנכס משותף לבן הזוג?
– אופן קבלת הנכס – האם התקבל ברכישה? במתנה? או בירושה?
– יום הרכישה ושווי הרכישה המקורי של הנכס – משפיע על שיעורי המס. יש לבצע חישוב מס שבח לינארי. בדירת מגורים חישוב לינארי מוטב (מס נמוך), ובנכס אחר חישוב לינארי ישן (מס מקסימלי).
– מטבע הרכישה – האם הנכס נרכש בלירה ישראלית? בשקל ישן? בדולר או בשקל חדש? יש לבצע המרה של מטבע הרכישה לשקל חדש ולהצמידו למדד.
– יום המכירה ושווי המכירה של הנכס – במקרים מסוימים, עשויה להיות תוספת של מס יסף.
– האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין דירת ירושה או דירה יחידה?
– האם מדובר בדירת יוקרה ששוויה מעל 5 מיליון ש"ח?
– בבית פרטי ובדירת מגורים – האם שווי המכירה מושפע מזכויות בניה נוספות? במידה וכן יש לבצע חישוב נפרד על זכויות הבנייה.
– הוצאות וניכויים מוכרים למס שבח בהליך הרכישה והמכירה כגון: מס רכישה, עו"ד, מתווך, שמאי, עלויות שיפוצים ותהליכי השבחה של הנכס, ריבית על המשכנתא בתנאים מסוימים, אגרות, היטלים ועוד.
– האם הנכס הנמכר היה מושכר? במידה וכן יש לבצע ניכוי פחת – עניין שיעלה את מס השבח.
– האם מדובר במכירה רגילה או במכירה כפויה ע"י כונס נכסים או הליך של הפקעה?
– הבחנה בין עסקת ברוטו לבין עסקת נטו בגילום מלא – בדיקת חיובים נוספים שחלים על הקונה בעסקה כגון: היטל השבחה ומס שבח.
– בדיקת זכאות להקלות, הטבות והנחות שונות במס בהתאם לנתונים הנ"ל, להנחיות רשות המסים ולפסיקת בתי המשפט.
חישוב מס שבח – שלב שני: נתוני המוכר
לאחר חישוב מס השבח לגבי המקרקעין, יש לבצע חישוב מס אישי לפי נתוני המוכר. דהיינו, יכול להיות לדוג' מצב שמס' יורשים מוכרים את אותו הנכס – אך כל יורש ישלם בסופו של דבר מס אחר.
יש לבדוק את נתוניו האישיים של המוכר, ביניהם:
– גילו של המוכר
– מצבו המשפחתי
– תושבת – האם המוכר תושב ישראל או תושב חוץ?
– מצב תעסוקתי – האם שכיר? עצמאי? פנסיונר?
– מוכר פנסיונר – האם ביצע הליך של קיבוע זכויות?
– חישוב נקודות הזיכוי להם זכאי
– עיר מגוריו – בדיקה האם זכאי להטבה בגין יישובי ספר
– מס' שנות החזקתו בנכס – לצורך אפשרות פריסת מס שבח, לרבות תקופות החזקת הנכס ע"י נותן המתנה או המוריש.
– הכנסותיו בשנת המכירה ועד 3 שנים לפניה. בדיקה מקיפה של כלל ההכנסות, לרבות הכנסות מיגיעה אישית, מעסק, מעבודה, מפנסיה, מקצבאות, מניירות ערך, מדיבידנדים, מריבית, מדמי שכירות בארץ ובחו"ל, מרווח הון, ממכירת נדל"ן ועוד.
– בדיקה האם למוכר קיימים הפסדים שונים שניתן לקזז אותם מול הרווח במכירה – כגון הפסד הון מניירות ערך, ממטבעות קריפטוגרפים, מנדל"ן, הפסד עסקי וכו'.
היבטים נוספים שכדאי להכיר :
חישוב מס שבח לפי חזקת התא המשפחתי
משמעות חזקת התא המשפחתי היא כי החוק מתייחס לכל התא המשפחתי הגרעיני כאל מוכר אחד. המטרה היא למנוע מצב שבו אדם קונה נכס על שם ילדיו הקטינים או על אשתו, מתוך מטרה שלא לשלם את המס במכירה. ככל שהנכס רשום במשותף על בני הזוג, ניתן לבצע חישוב מס שבח ע"י פיצול המס ביניהם.
חישוב מס שבח לינארי מוטב
שינויים משמעותיים חלו בחישוב מס שבח החל משנת 2014. משום כך, חישוב המס נעשה באופן לינארי, החל משנת 2014 והלאה.
לדוגמה, אם אדם קנה דירת מגורים בשנת 2010 ומכר אותו בשנת 2020 ברווח של מיליון שקל, יש לחלק את הרווח לפי 100,000 ש"ח לכל שנת בעלות על הדירה.
לאחר מכן, מחשבים רק את הרווח שנעשה בין השנים 2014-2020. כלומר, בפועל משלמים מס רק על 600,000 ש"ח מתוך הרווח. מדובר בהטבת מס משמעותית מאוד. הטבה זו, חלה רק על דירות מגורים – ולא על נכסי מקרקעין אחרים.
חישוב מס שבח לאחר ניכוי הוצאות
ניכוי הוצאות אף הוא אינו תהליך מובן מאליו. כדי לקבל את הניכוי במס, יש לשמור את כל הקבלות והמסמכים המעידים על ההוצאה הכספית ועל השיוך שלה להוצאות על הנכס המדובר.
קבלה מהקבלן למשל, קבלה מהחשמלאי, קבלה על קניית חומרי גלם לעבודת השיפוצים, קבלה של עורך הדין וכן מסמכים רלוונטיים המעידים על שאר ההוצאות המשויכות ישירות לנכס, כמו אגרות והיטלים, מיסים ששולמו, עלויות ריבית משכנתא ועוד.
לסיכום
חישוב מס שבח הוא חישוב מורכב שכדאי להשקיע בו ולבצע אותו באופן מדויק ככל הניתן – כדי לחסוך עשרות ועד מאות אלפי שקלים בכל עסקה. לקבלת ייעוץ מקצועי ומידע נוסף – צרו קשר!
