בעסקת נדל"ן רגילה בדרך כלל המוכר משלם מס שבח והקונה משלם מס רכישה. מס שבח משולם על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
אבל מה קורה כאשר לא קיים כזה הפרש? כאשר לא עובר כסף בעסקה – ומדובר על העברת דירה במתנה או נכס מקרקעין אחר?
זוהי סוגיה מיוחדת בה מס השבח מחושב בצורה שונה – והוא בעצם נדחה למועד מאוחר יותר.
אז איך מתייחסים לנושא מס שבח במקרה של העברת דירה ללא תמורה? מה קורה במצב שמעבירים נכס אחר כמו חנות, משרד או קרקע ללא תמורה? מי צריך לשלם מס שבח? מתי לא משלמים מס שבח על דירה במתנה? מה הדין לעניין מס רכישה? צוות Nadlan Tax מסבירים.
מתי צריך לשלם מס שבח בהעברת דירה במתנה / ללא תמורה?
אדם הנותן במתנה דירה או זכות אחרת במקרקעין לקרוב משפחה – אינו צריך לשלם מס שבח על העברה שנעשתה ללא תמורה לקרובו. בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין – העברה כזאת תהיה פטורה ממס שבח.
ככל שהמתנה ניתנה ע"י מי שאינו "קרוב" – יחול מס שבח רגיל בעסקה.
מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח על העברת דירה ללא תמורה?
כדי לקבל פטור על מס שבח בהעברת דירה או נכס אחר במתנה לקרוב, יש לעמוד בתנאים הבאים:
1. העברת הזכות במקרקעין הייתה ללא תמורה.
2. הדירה ניתנה במתנה ע"י קרוב משפחה כהגדרתו בחוק:
בן/בת זוג, הורים, הורי ההורים (סבים וסבתות), צאצאים, צאצאים של בן/בת זוג או בני זוגם של כל אחד מאלה.
לגבי אחים ואחיות – רק אם מדובר בדירה או נכס אחר שהתקבל בירושה או במתנה מההורים או הסבים.
פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה
קיימים מקרים מסוימים, בהם מקבל המתנה יכול לקבל פטור ממס שבח – כאשר ימכור את דירת המגורים שקיבל ללא תמורה, וזאת כאשר:
1. הדירה ניתנה במתנה ע"י קרוב משפחה כאמור לעיל.
2. עברה תקופת הצינון, פרק זמן מוגדר מיום המתנה ועד יום המכירה, כאשר:
* מקבל המתנה מתגורר בדירה כבעל הדירה, במשך 3 שנים.
* מקבל הדירה במתנה לא התגורר בדירה, אבל חלפו 4 שנים מיום קבלת המתנה.
* אם מקבל המתנה היה קטין בעת קבלת המתנה, תקופת הצינון תתחיל רק כאשר הוא יגיע לגיל 18 – בין אם התגורר בדירה ובין אם לא.
3. זוהי דירתו היחידה של המוכר – והוא זכאי לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה.
נציין, שהפטור מתייחס לדירת מגורים בלבד – ולא ניתן לקבל פטור ממס שבח על נכס שאינו דירת מגורים.
בנוסף, יש לשים לב – קבלת מתנה כספית מקרובי משפחה, בשווי של 50% או יותר משווי הדירה שנקנתה, במהלך 3 השנים שקדמו לקנייה – נחשבת ע"פ החוק כדירה שהתקבלה במתנה.
כיצד יחושב מס השבח במידה ולא ניתן לקבל פטור ממס שבח?
כאשר מקבל המתנה יחליט למכור את הדירה או הנכס אותו קיבל במתנה, וככל שאינו יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח, למשל במקרה שיש לו דירה שניה, הוא יצטרך לשלם מס שבח במכירת הנכס, אשר יקבע בין היתר, לפי הנתונים של נותן המתנה – כגון שווי רכישה ותאריך רכישה מקוריים. המוכר בעצם "נכנס לנעליו" של נותן המתנה.
לכן, כאשר מי שקיבל את הנכס או את הדירה במתנה יחליט למכור אותה, יהיה עליו לשלם מס שבח על השבח שנוצר בתקופת בעלותו על הדירה – ובנוסף על השבח שנוצר מיום קניית הדירה, לראשונה על ידי נותן המתנה.
במצב כזה, ניתן לחשב בשומה העצמית – גם את ההוצאות המוכרות לניכוי במס שבח ששולמו ע"י נותן המתנה, ובכך להפחית את מס השבח.
ככל ומדובר בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני שנת 2014, יהיה המוכר זכאי לבצע חישוב מס שבח לינארי, שיפחית את מס השבח במכירה. לטיפים נוספים, קראו עוד איך לשלם פחות מס שבח.
כמה מס רכישה צריך לשלם בקבלת דירה במתנה או בקבלת נכס אחר ללא תמורה?
תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), קובעת שמס הרכישה בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה 1/3 מהרגיל. זוהי הטבת מס גדולה, שכן המחוקק אינו מתייחס לעסקה מתנה כמו עסקה רגילה בשוק החופשי – ולכן מס הרכישה במקרה כזה יהיה רק שליש מהרגיל.
במידה ולא ידעתם על הטבת המס במקרה של העברת דירה במתנה, ניתן במקרים מסוימים לקבל החזר מס רכישה.
האם חל היטל השבחה בגין העברה ללא תמורה?
העברת דירה במתנה והעברת נכסי מקרקעין אחרים ללא תמורה, אינם נחשבים "מימוש" לפי חוק התכנון והבנייה – לכן פטורים מתשלום היטל השבחה.
לסיכום, גם על מכירת דירה או נכס אחר שהתקבל במתנה, תצטרכו במקרים רבים לשלם מס שבח שעלול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. לגבי מס רכישה, העומדים בקריטריונים יוכלו ליהנות מהטבת מס גדולה.
כדאי להיעזר בבעלי מקצוע מנוסים, כדי לבצע את ההעברות בצורה נכונה וכדי למצות במלואן את הזכויות שלכם מול רשויות המס.
אם גם אתם רוצים לשלם פחות מיסים, בעסקאות מתנה והעברה ללא תמורה בין קרובים, צרו איתנו קשר.
