יועץ מיסוי מקרקעין – ייעוץ מקצועי בנושא מס שבח ומס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין הוא החוק שמסדיר את ענייני המס, אשר חלים במדינת ישראל על עסקאות מקרקעין. על פי דיני המס, כאשר מבוצעת עסקת מקרקעין, חלה על מוכר הנכס ועל רוכש הנכס החובה לדווח על העסקה לרשויות המס ולשלם בהתאם את המס, ככל והעסקה אינה פטורה. מיסוי נדל"ן הוא אחד מאפיקי ההכנסה הגדולים ביותר של מדינת ישראל.

מכיוון שהמיסים שחלים בעסקאות מקרקעין מגיעים לסכומים גבוהים מאוד, חשוב לפנות ליועץ מיסוי מקרקעין מוקדם ככל הניתן, במטרה להפחית את חבות המס על פי קריטריונים שונים המותרים החוק.

 

יועץ מיסוי מקרקעין למס שבח

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין, יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.

השבח מגלם בתוכו שני מרכיבים, שבח ריאלי וסכום אינפלציוני. השבח הריאלי לגבי יחיד נחלק לתקופות, כאשר לכל תקופה שיעור מס שונה והסכום האינפלציוני נחלק לכזה החייב בשיעור 10% ואינפלציוני פטור. 

מכיוון שהמיסוי חל על הרווח הנקי בניכוי הוצאות ופחת, הרי שייעוץ מיסוי מקרקעין נכון יכול להביא לחיסכון משמעותי במס השבח שיש לשלם. 

לפי ס׳ 39 לחוק ניתן לנכות הוצאות שונות ובכך להקטין את הרווח הנקי ואת מס השבח.

הוצאות כדוגמת שכ״ט עורך דין, הוצאות השבחה, שכ״ט שמאי, דמי תיווך, ריבית ריאלית ועוד. 

יועץ מיסוי מקרקעין למס שבח יכול להביא גם להפחתת תשלומי המס, באמצעות פריסת מס שבח למס' שנים והגשת שומות נפרדות לבני זוג, כך שניתן יהיה לנצל נקודות זיכוי ומדרגות מס אישיות על פי פקודת מס הכנסה. 

יועץ מיסוי מקרקעין יכול להביא לקבלת פטור מלא מתשלום מס שבח במקרים מסוימים הנמנים בחוק, כמו מכירת דירת מגורים ״מזכה״, העברה לקרוב ללא תמורה, מכירת דירת ירושה ועוד.

 

יועץ מיסוי מקרקעין למס רכישה

מס רכישה הוא מס אשר חל על רכישת זכות במקרקעין. מס הרכישה הוא למעשה אחוז מסוים משווי הרכישה אשר משולם לרשויות המס. שיעור המס נע בין 0% – 10% כאשר הסכומים בגינם שיעור המס חל, משתנים מעת לעת. 

לדוגמא, בעת רכישת דירה יחידה, חל פטור מלא על תשלום מס רכישה, כל עוד שווי העסקה אינו עולה על 1,747,865 ₪ (נכון לשנת 2021). כל עסקה מעל סכום זה תמוסה בשיעור מס שנע בין 3.5% ועד ל 10%. כך גם ברכישת דירה נוספת, מעבר לדירה ראשונה תמוסה על פי מדרגות מס שונות.

יועץ מיסוי מקרקעין למס רכישה יכול להביא להקלות בחבות המס, כך למשל החוק מאפשר לבעל דירת מגורים לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה, גם כאשר הוא רוכש דירה נוספת וכל עוד הוא מתחייב למכור את הדירה הראשונה תוך 18 או 24 חודשים (בהתאם למועד רכישת הדירה הנוספת). 

בנוסף, מעניק החוק הנחה מתשלום מס רכישה בתנאים מסוימים, למשל לנכים, עולים חדשים, נפגעי פעולות איבה ועוד קבוצות אוכלוסייה שונות.

יועץ מיסוי מקרקעין למס יסף

לפי פקודת מס הכנסה, אדם שיש לו הכנסה חייבת מעל 647,460 ₪ (נכון לשנת 2021) יחויב במס יסף. שיעור המס הוא 3%. הכנסה חייבת הינה לרבות הכנסה ממכירת נכס מקרקעין. 

מס יסף חל בכל עסקת מקרקעין שאינה דירת מגורים. לגבי דירת מגורים יש קריטריונים בחוק שניתן לקבל פטור מתשלום זה במקרים מסוימים.

לדוגמא, בני זוג שמכרו חנות ברווח – שבח של 1,000,000 ₪. הכנסתכם ממכירת החנות, תחייב אותם בתשלום מס יסף – וזאת בנוסף לתשלום מס שבח על החנות.

יועץ מיסוי מקרקעין למס יסף יכול להפחית או למנוע את דרישת תשלום זה, למשל על די ביצוע שומות נפרדות לבני הזוג.

יועץ מיסוי מקרקעין להיטל השבחה

לפי חוק התכנון והבנייה, היטל השבחה הוא מס אשר חל נוכח עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. 

לדוגמא, אם בבעלותי קרקע חקלאית ועקב אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) של הרשות המקומית, הקרקע הופשרה ואני רשאי לבנות כיום מס' דירות, הרי שיש בכך בכדי להעלות את שווי המקרקעין שבבעלותי, מה שמחייב תשלום היטל השבחה. יש לציין כי תשלום ההיטל יהיה בעת מימוש הזכות בפועל – בעת קבלת היתר בניה או בעת המכירה.

לסיכום

פנייה ליועץ מיסוי מקרקעין, טרם ביצוע העסקה על מנת לבצע תכנון מס, או לאחר העסקה על מנת לבדוק אפשרות לקבלת החזר מס שבח, יכולים להביא לחיסכון משמעותי בתשלומי המס שיש לשלם. 

צוות יועצי המיסוי של Nadlan Tax כולל עורכי דין ורואי חשבון הבקיאים במיסוי מקרקעין. נשמח לעמוד לרשותכם לשם מתן ייעוץ במיסוי מקרקעין. צרו איתנו קשר למידע נוסף.

יועץ מיסוי מקרקעין

תוכן עניינים

שיתוף המאמר:

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

החזר מס שבח דירה
דילוג לתוכן