רכישת דירה שנייה עשויה לכלול תשלום גבוה של מס רכישה על דירה שנייה. מצד שני, גם מכירת דירה שניה עשויה לכלול תשלום גבוה של מס שבח דירה שניה.
צוות נדל"ן טקס מסבירים: איך מחשבים מס על דירה שניה ומה קובע את גובה המס על מכירה וקנייה של דירה שניה?
מס על דירה שניה – במכירה או בקנייה
חשוב להבין כי מיסוי דירה שניה, משתנה בין מכירת דירה שניה – לבין קניית דירה שניה. הכוונה היא כמובן לשני סוגי מיסים שונים – מס שבח על מכירת דירה שניה, לעומת מס רכישה על קניית דירה שנייה.
מס שבח – משולם במכירת הדירה
מס שבח חל על הרווח המצטבר של המוכר מיום הקנייה של הנכס ועד למכירתו – על עלייה בערך הנכס בעקבות השבחה, או עליית מחירים למשל.
מס רכישה – משולם ברכישת הדירה
מס רכישה לעומת זאת, משתנה בהתאם למחיר הדירה – ככל שהדירה יקרה יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר.
מה ההבדל בין מס רכישה על דירה שניה לבין מס רכישה על דירה יחידה?
מס רכישה על דירה יחידה
עבור רוכש דירה יחידה קיים פטור ממס רכישה – עד לתקרה מסוימת שמתעדכנת בכל שנה.
נכון לשנת 2025 הסכום עומד על 1,978,745 ₪. כלומר, דירה במחיר נמוך יחסית תהיה פטורה ממס רכישה, אם זו דירתו היחידה של הקונה. מעל לתקרה זו, הדירה תהיה חייבת בתשלום מס רכישה, אך תשלום זה יהיה מופחת לפי שיעורי מס מדורגים, בהתאם לשווי הדירה. אחוזי המס הם: 3.5%, 5%, 8% ובדירות יקרות מאוד גם 10%.
מס רכישה על דירה שניה
לעומת זאת, מס רכישה על דירה שניה מחושב לפי מדרגות מס גבוהות יותר. מדרגות מס רכישה משתנות מעת לעת, כמו למשל בעקבות משבר הקורונה, כאשר המדינה החליטה להפחית את שיעור המס על דירה שניה בתגובה למשבר בשוק הדירות.
נכון להיום, כל דירה שניה חייבת במס רכישה בגובה 8 אחוז משווי העסקה, החל מהשקל הראשון ועד לתקרה של 6,055,070 ₪. מעבר לתקרה זו, שיעור המס עולה ל 10%.
בנסיבות מסוימות ניתן להגיש בקשה להחזר מס רכישה ששולם ביתר.
מס שבח על דירה שניה – האם ניתן לקבל פטור?
כדי למקד את הדיון נציין כי שיעור מס השבח על מכירת דירה הינו 25% משווי עליית הערך, כלומר מהרווח שנעשה, במילים אחרות מההפרש בין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה, בניכוי הוצאות שונות וחישובים אחרים.
במקרים רבים ניתן לקבל פטור על מס שבח, אם מדובר על דירה יחידה בבעלות המוכר, אך למעשה במקרים שונים ניתן לקבל גם פטור ממס שבח על דירה שניה, כמו לדוגמה במקרים הבאים:
- כאשר המוכר מחזיק עד שליש מזכויות בעלות בדירה נוספת.
- כאשר המוכר מחזיק זכויות בדירה נוספת, שהיא דירת ירושה.
- כאשר הדירה הנוספת בבעלות המוכר היא דירה שמתגורר בה דייר מוגן, בשכירות מוגנת.
- כאשר הדירה הנמכרת היא דירה חלופית, שנרכשה כדי לבצע עסקת החלפה בין הדירות, בתוך מסגרת זמן מוגדרת.
- כאשר עומדים בתנאים של סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין – מכירת 2 דירות במחירים נמוכים, לצורך רכישה דירה אחרת.
האם ניתן להפחית מס שבח על דירה שניה?
חשוב לציין, שגם במקרה שלא ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שניה, קיימות מס' דרכים בהם ניתן להפחית את המס ואף לא לשלמו בכלל, כגון:
כאשר יש הפסד בעסקה
שיעור המס יהיה למעשה 0%. לא מדובר בפטור, אלא במצב בו אין מס לתשלום – כי אין רווח בעסקה.
קיזוז הפסד הון
ניתן לבצע קיזוז של הפסד הון אחר – מול השבח של הדירה שנמכרה. הפסדים יכולים להיות הפסד ממכירת נכס אחר, הפסד ממניות, הפסד ממטבעות קריפטוגרפיים ועוד.
קיזוז הוצאות מוכרת
ניתן לנכות מהשבח הוצאות שונות כמו שכר טרחת עו"ד, שמאי, מתווך, הוצאות שיפוץ והשבחה, תשלום מס רכישה ששולם בעת הקנייה ועוד הוצאות, שקשורות להליך הקנייה ולהליך המכירה של הדירה.
שיעור מס לינארי מוטב
מי שמכר דירה שנייה שנרכשה לפני 1.1.2014, עשוי להיות זכאי להקלת חישוב מס שבח לינארי – לפיו חלק מהרווח שנצבר עד ליום 1.1.2014 פטור ממס.
פריסת מס שבח
פריסת מס שבח, מאפשרת לחלק את הרווח ממכירת הדירה לתקופה של עד 4 שנים. כך שהמס מחושב, לפי מדרגות המס של כל שנה בנפרד — ובמקרים רבים מפחיתה את גובה המס הכולל.
פיצול מס שבח
פיצול מס שבח, מתייחס לחלוקת הרווח בין מספר בעלי זכויות בנכס כגון בני זוג או יורשים, מה שמאפשר לחשב את המס לכל אחד מהם בנפרד, ובכך להפחית את סך המס הכולל לתשלום, ע"י ניצול הטבות מס של כל מוכר בנפרד.
לסיכום
כפי שניתן לראות, מס על דירה שניה אינו גזרה משמים ויש דרכים שונות להפחית אותו ואף לקבל עליו פטור. אם גם אתם רוצים למצות את הזכויות שלכם ולוודא שאתם לא משלמים יותר ממה שצריך, צרו איתנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.
