רכשתם דירה, או נכס מקרקעין אחר בדולרים לפני שנים ועכשיו אתם מוכרים אותו בשקלים? שאלה נפוצה שעולה היא: איך בדיוק מחשבים את מס השבח במצב כזה? האם משתמשים בשער הדולר של אז, של היום, או אולי משהו אחר לגמרי?
במדריך זה נסביר בדיוק כיצד מתבצע חישוב מס שבח על דירה שנרכשה במטבע זר ונמכרת כיום בשקלים, ומה חשוב לדעת כדי לא לשלם מס ביתר.
למה בכלל קונים דירה בדולרים?
בעשורים הקודמים – ובעיקר עד אמצע שנות ה־90 – רכישת דירות בישראל נעשתה לעיתים קרובות בדולרים. זה נבע מכך שהשקל הישן סבל משחיקה ואינפלציה גבוהה, והדולר נחשב למטבע יציב יותר שאִפשר לצדדים בעסקה להגן על ערך הכסף.
יזמים וקבלנים הצמידו את המחיר לדולר כדי להבטיח שעלות הבנייה והרווחיות לא יישחקו, ורוכשים קיבלו ודאות גבוהה יותר לגבי שווי העסקה.
גם היום קיימות עסקאות נדל"ן שמוגדרות בדולרים – בעיקר בעסקאות יוקרה או מול מוכרים שביקשו לשמור על ערך התמורה במטבע חזק או רוכשים שהם תושבי חוץ או עולים חדשים, וכן למשקיעים זרים בנדל"ן הישראלי.
במקרים רבים, גם אם התשלום בפועל בוצע בשקלים, במקרים רבים החוזה נערך בדולרים עם הצמדה לשקל הישראלי.
איך מחשבים מס שבח כשיש המרת מטבע?
העיקרון המרכזי בחישוב מס שבח, הוא שיש לבצע את החישוב, ע"י המרת המטבע הזר, לשקלים חדשים. לכן, יש להמיר את מחיר הרכישה שהיה בדולרים לשקלים חדשים, לפי השער היציג שהיה ביום הרכישה.
חשוב לזכור:
- מועד תיאום שער הדולר ליום הרכישה.
- יש להשתמש בשער היציג הרשמי שפרסם בנק ישראל.
- לאחר ההמרה, מבצעים התאמה אינפלציונית בשקלים.
דוגמה מעשית – חישוב דירה שנקנתה בדולרים ונמכרה בשקלים
המקרה: דוד רכש דירה בתל אביב בחודש מרץ 1998 תמורת $120,000. במרץ 2025 הוא מכר את הדירה תמורת 3,200,000 ש"ח.
שלב 1 – המרת מחיר הרכישה לשקלים:
שער הדולר במרץ 1998 היה 3.58 ₪ לדולר.
120,000$ × 3.58 = 429,840 ש"ח.
שלב 2 – התאמה אינפלציונית:
יש להתאים את מחיר הרכישה לאינפלציה שנצברה בין 1998 ל-2025.
שלב 3 – חישוב השבח:
שווי מכירה: 3,200,000 ₪. שווי רכישה מותאם ליום המכירה: 700,000 ש"ח. השבח הריאלי: 2,500,000 ש"ח.
שלב 4 – חישוב מס השבח:
מכיוון שמדובר בדירת מגורים שנרכשה לפני 2014, יש לבצע חישוב מס שבח לינארי מוטב.
זאת כמובן דוגמה פשוטה. בפועל יש להוסיף ניכויים מותרים כמו דמי תיווך, עו"ד, היטלים ועוד.
הימנעו מטעויות נפוצות
טעות 1: שימוש בשער דולר לא נכון
יש שמשתמשים בשער ממוצע או בשער של תאריך אחר. חובה להשתמש בשער היציג המדויק של יום חתימת החוזה.
טעות 2: אי התאמה אינפלציונית
גם אחרי המרה לשקלים, יש לבצע התאמה אינפלציונית. השמטה של שלב זה, עלולה להוביל לתשלום מס גבוה משמעותית.
טעות 3: אי דרישת הוצאות בדולרים
אם שילמתם דמי תיווך, עו"ד או הוצאות אחרות בדולרים – גם אותן יש להמיר לשקלים ולדרוש כניכוי.
טעות 4: התעלמות מתשלומים נוספים
היטל השבחה, שיפוצים, השבחות – כל אלו מוכרים כהוצאות מוכרות למס שבח ויכולים להפחית את המס באופן משמעותי.
אפשרויות להפחתת מס שבח
גם כשרכשתם בדולרים, אתם זכאים לכל ההטבות הסטנדרטיות:
- פיצול מס שבח בין בני זוג – אם הדירה רשומה על שם שניכם.
- פריסת מס שבח – פריסה על פני עד 4 שנים.
- קיזוז הפסדים – הפסדים מעסק, ניירות ערך או הון אחר.
- פטור על דירה יחידה – במידה ומתקיימים התנאים.
מתי כדאי להגיש תיקון שומה?
אם כבר מכרתם את הדירה ואתם חושבים שהחישוב לא היה מדויק – אתם יכולים להגיש בקשה לתיקון שומה.
מועדים: במס שבח: עד 4 שנים מיום השומה. במס הכנסה: עד 6 שנים אחורה.
סיבות נפוצות לתיקון יכולות להיות: שימוש בשער דולר שגוי, אי דרישת הוצאות שהיו בדולרים, טעויות בהתאמה אינפלציונית, אי ניצול הטבות מס ועוד.
Nadlan Tax
הצוות שלנו ב Nadlan Tax מתמחה בטיפול בעסקאות מורכבות, כולל חישובי מס שבח על נכסים שנרכשו במטבע זר. אנו מבצעים:
בדיקה חינמית של זכאות לקבלת החזר מס שבח, אימות המרות מטבע והתאמות אינפלציה, דרישת מלוא הניכויים בהמרה נכונה, הגשת בקשות לתיקון שומה על עסקאות עבר ועוד.
רוצים לוודא שהחישוב שלכם נכון? צרו קשר עוד היום לבדיקה מקצועית.
