מהו מס שבח?
לפני שנדבר על האפשרויות של הפחתת מס שבח, תחילה נבין מה הוא מס שבח. כאשר מוכרים זכות במקרקעין במדינת ישראל (דירה, מגרש, חנות, נחלה, וכיו"ב) יש לשלם מס על הרווח שנוצר בין מחיר רכישת הזכות למחיר מכירתה.
במילים אחרות, השבח הוא למעשה הרווח שהפיק מוכר הזכות מעליית ערכה בעת שהייתה בבעלותו.
לצורך הדוגמא, אם אדם רכש דירה בעלות של 1,500,000 ₪ וזמן מה לאחר מכן מוכר את הדירה ב- 2,000,000 ₪, הרי שהופק רווח בגובה של 500,000 ₪ ועל רווח זה יש להטיל מס שבח מקרקעין. המס מוטל על הרווח הנקי בניכוי הוצאות ובניכוי פחת.
הפחתת מס שבח לפני עסקה – איך עושים את זה בפועל?
החוק מקנה למוכר מס׳ אפשרויות שיפורטו להלן, שבאמצעותן ניתן להפחית את מס השבח.
פריסת מס שבח
החוק מאפשר למוכר הזכות להגיש בקשה לפרוס את מס השבח, כך שהמס יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים.
הפריסה מתאפשרת על פני תקופה של 4 שנים לכל היותר ויכולה להביא להפחתת מס שבח משמעותית.
פריסת מס שבח מאפשרת למוכר לשלם חלק יחסי מן השבח, בהתאם לכל שנת מס שבה מתבצעת הפריסה, ואף ליהנות מניצול של נקודות זיכוי שונות, במקום לשלם את מלוא המס על מלוא השבח בשנה בה נמכרה הזכות.
פיצול מס שבח בין בני זוג
אפשרות נוספת שניתן באמצעותה להפחית את גובה מס השבח היא לערוך שומה נפרדת לכל אחד מבני הזוג בעת מכירת הזכות.
למעשה, מייחסים מחצית (50%) מהעסקה ומגובה השבח לכל אחד מבני הזוג, מה שמאפשר לעיתים להפחית את גובה מס השבח, אשר עלול היה לחול על התא המשפחתי בעסקה ככל ולא בוצע הפיצול.
פיצול מס השבח בין בני הזוג מאפשר ניצול של נקודות זיכוי ומדרגות מס אישיות על פי פקודת מס הכנסה, אשר יכולות להביא להקלה משמעותית בגובה המס.
קיזוז הפסדי הון
מס שבח מוטל על רווח הון ממקרקעין שהפיק מוכר הזכות, המהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה.
בהתאם, אדם אשר צבר הפסד עסקי או הוני, יוכל בנסיבות מסוימות, לקזז את ההפסד מול הרווח במס שבח ובכך להביא להפחתת גובה מס השבח.
מדובר בהפסדי הון, הפסדים עקב עסקאות במניות, ניירות ערך, מטבעות דיגיטליים (ביטקוין וקריפטו), לרבות הפסדים עקב מכירת זכות במקרקעין.
ניכוי הוצאות במס שבח
מס שבח מוטל על הרווח הנקי שנוצר בין רכישת הזכות למכירתה. בהתאם, ככל והרווח הנקי יהיה נמוך יותר, גם השבח ירד ובעקבותיו מס השבח יופחת.
לכן יש חשיבות רבה לדיווח על מלוא ההוצאות שהוצאו, הן במכירה והן בקניה – ומותרות בניכוי, על מנת להביא להפחתת מס שבח.
ההוצאות המותרות בניכוי בחישוב מס שבח, קבועות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, הן כוללות בין היתר:
שכ״ט עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה, היטל השבחה, הוצאות השבחה, ריבית ריאלית על משכנתא ועוד.
הפחתת מס שבח אחרי עסקה – איך מקבלים החזר מס שבח?
את תכנון המס, לצורך תשלום מס שבח מופחת רצוי לבצע טרם העסקה. אך כדאי לדעת שגם אחרי שכבר בוצעה העסקה ושולם המס, קיימות מס' דרכים שניתן דרכם לקבל החזר על המס ששולם.
על מנת לקבל את ההחזר יש להגיש בקשה לתיקון שומה או השגה בהתאם לנסיבות השונים. ניתן לבצע דרך האתר שלנו, בדיקת החזר מס שבח, בה תוכלו לדעת האם שילמתם יותר ממה שהייתם צריכים.
Nadlan Tax
צוות Nadlan Tax כולל עורכי דין ורואי חשבון מנוסים ובקיאים בדיני מיסוי מקרקעין, דיני מס הכנסה, תכנוני מס שבח ומס רכישה וקבלת החזריים כספיים מעסקאות נדל"ן.
אנו מזמינים אתכם להיעזר בשירותינו ולבצע תכנון מס אישי. צרו קשר למידע נוסף.
