השגה מיסוי מקרקעין – מס שבח ומס רכישה

עסקאות לרכישה או למכירה של מקרקעין בישראל, ברוב המקרים חייבות בתשלום מס. חבות המס מחושבת על ידי הנישום או על ידי מנהל מיסוי מקרקעין והצדדים לעסקה מחויבים בתשלום המס. כאשר הנישום סבור כי שומת המס שנערכה לו אינה נכונה, והיא למעשה מחייבת אותו בתשלום עודף, הוא יוכל להגיש השגה על השומה שנקבעה לו ע"י מנהל מיסוי מקרקעין. ניתן להגיש השגה על שומת מס שבח וכן השגה על שומת מס רכישה.

מס שבח

מס שבח הינו מס רווחי הון המשולם עבור עסקאות מקרקעין. כאשר אדם מוכר נכס שאינו דירת המגורים היחידה שלו, הוא יחויב בתשלום מס על הרווח שהרוויח מהעסקה.

אם למשל, אדם רכש דירה ב-1.8 מיליון שקלים ומכר אותה כעבור 3 שנים ב-2.8 מיליון שקלים, הרווח שלו מהעסקה יעמוד על מיליון שקלים. מתוך סכום זה יחושב מס השבח.

מוכר הנכס מחויב תוך 30 יום לדווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין, להצהיר מהו הרווח שלו בעסקה וממילא מהי חבות המס שלו. ככל שמנהל מיסוי מקרקעין יאשר סכום זה, זהו סכום מס השבח אשר ישלם המוכר על העסקה.

עם זאת, בסמכותו של המנהל לדחות את הצהרת המס של המוכר, ככל שהוא סבור שהצהרתו אינה נכונה. במקרה כזה תיערך תוך שמונה חודשים שומה חדשה – שומה לפי מיטב השפיטה. ככל שתיערך שומה שכזו, המוכר יחויב במס לפיה ולא לפי שומתו שלו.

מקרים נפוצים שבהם לא מתקבלת שומה עצמית

כאמור למנהל קיימת סמכות מכוח סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, לא לקבל את השומה העצמית של המוכר או הרוכש, כאשר הוא סבור שהחישוב שנעשה בשומה העצמית אינו נכון.

המקרים הנפוצים בהם מתקבלת שומה גבוהה יותר לנישום הם בשל:

• דיווח לא נכון של העסקה ע"י עורך הדין שייצג בעסקה.
• דרישת הוצאות בשומה כאשר אין מסמכי תיעוד להוצאות שנדרשו.
• אי ניכוי פחת על נכס שהושכר במשך השנים.
• שווי מוצהר נמוך משמעותית משווי השוק האמיתי של העסקה.
• כאשר נמכרת דירה עם זכויות בנייה נוספת. לרוב מתעוררת מחלוקת בין שווי הדירה (מס נמוך יחסית) לבין שווי זכויות הבניה (מס גבוהה).
• מחלוקת לגבי שווי עליות בנייה.
• מחלוקות עובדתיות ומשפטיות לגבי יום הרכישה ושווי הרכישה של הנכס.

השגה מס שבח

ככל שהמוכר חולק על השומה שנעשתה לו על ידי המנהל, הוא יוכל להגיש תוך 30 ימים מיום שנמסרה לו הודעת השומה, השגה במס שבח על השומה שנערכה לו. לשם כך, עליו להגיש טופס 7013, בו הוא יפרט מדוע הוא חולק על שומת המנהל. במקרה בו עבר המועד להגשת ההשגה, ניתן לבחון האם קיימת אפשרות להגיש בקשה לתיקון שומה.

כמו כן, יצוין מהו סכום המס עליו אין מחלוקת וכיצד הוא מחושב. ככל שהשגת מס השבח תוגש על ידי עורך דין מיסוי מקרקעין, יש לצרף להשגה ייפוי כוח המייפה את כוחו של עוה"ד לטעון בשם המוכר.

אל טופס ההשגה על שומת מס השבח, יצורפו כלל האסמכתאות הרלוונטיות, אשר מעידות, לשיטתו של המוכר, כי השומה אשר נערכה על ידי המנהל אינה נכונה. לבסוף, יצוינו דרכי ההתקשרות האפשריים עם המוכר הנישום או עם עורך דינו המייצג אותו בהליך ההשגה על מס השבח. לאחר הגשת ההשגה, יתנהל דיון בעניינו ותיקבע שומת מס חדשה תוך 8 חודשים עד שנה בהתאם לנסיבות.

השגה מס רכישה

ברוב המקרים כאשר מבצעים עסקת רכישה של זכות במקרקעין – קיימת חבות בתשלום מס רכישה. כדאי לדעת שגם על מס זה ניתן להגיש השגה במשרדי מיסוי מקרקעין. מס רכישה מחושב לפי עלות הנכס הנרכש וכן לפי הפטורים ממס רכישה המגיעים לרוכש. בדומה למס השבח, הנישום יוכל להגיש השגה על שומת מס הרכישה שנקבעה על ידי המנהל, ככל שיחלוק עליה.

בקשה להארכת זמן להגשת השגה

כאמור לנישום יש 30 יום להגיש את השגתו, בעניין שומת מס שבח או שומת מס רכישה. ככל שלנישום או לעורך דינו קיימת סיבה מוצדקת, שבגינה נמנע מהם להגיש את ההשגה בזמן, כגון מחלה, היעדרות מהארץ או סיבה אחרת – ניתן להגיש למשרדי מיסוי מקרקעין בקשה להארכת מועד להגשת ההשגה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 87(א) לחוק מיסוי מקרקעין. את הבקשה יש להגיש בטופס 7084, בלווי אסמכתאות תומכות.

הגשת השגה במיסוי מקרקעין – האם מעכבת את הליכי הגביה?

יש לשים לב, שהגשת השגה אינה מעכבת את הליכי הגביה, לגבי סכום המס שאינו שנוי במחלוקת.

לגבי הסכום ששנוי במחלוקת שבגינו הוגשה ההשגה, ככל שלא תתקבל ההשגה או שתתקבל רק בחלקה – יוטל על ההפרש בנוסף הפרשי הצמדה וריבית.

ערר על החלטה בהשגה

ככל והנישום אינו מסופק מההחלטה שהתקבלה בהשגה, יכול הוא להגיש ערר על החלטת ההשגה – לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי תוך 30 ימים מיום שקיבל את ההחלטה.

על החלטת ועדת הערר, ניתן להגיש ערעור בעניין משפטי בלבד – לבית המשפט העליון תוך 45 יום מקבלת ההחלטה.

לסיכום

עסקאות מקרקעין חייבות במס רכישה לקונה ומס שבח למוכר (ככל שלא קיים פטור). שומות המס ייערכו על ידי הצדדים בדרך של שומה עצמית, אך המנהל יכול לדחות את השומות שלהם ולקבוע שומות משלו – לפי מיטב השפיטה. במקרים אלו, ככל שאתם חולקים על שומת המנהל, תוכלו להגיש השגה במיסוי מקרקעין כנגד שומת המנהל.

אודותינו

הצוות שלנו בנדל"ן Tax מורכב מעורכי דין ורואי חשבון המתמחים בדיני מיסוי מקרקעין ומס הכנסה. אנו בקיאים בכל הליכי המס השונים ובעלי הצלחות רבות, לרבות בהליכי השגה למיסוי מקרקעין, שהובילו להחזרים כספיים רבים ללקוחותינו. לסיפורי הצלחה שלנו לחצו כאן.

אנו זמינים עבורכם לכל שאלה. צרו איתנו קשר למידע נוסף.