מיסוי נדל"ן הינו אחד מהרכיבים הגדולים ביותר של תקציב המדינה. המדינה מכניסה כל שנה מיליארדים ממיסים ישירים ועקיפים בעסקאות שונות הקשורות למקרקעין.
בישראל קיימים מיסים שונים כמעט בכל עסקת נדל"ן. מס על נדל"ן מוטל לרוב על שני הצדדים בעסקה ובמקרים מסוימים חל רק על צד אחד. מדובר על מיסים שעשויים להגיע לסכומים גבוהים מאוד.
יחד עם זאת, חישוב ותכנון נכון של המס לפני עסקאות נדל"ן, יכול להפחית במידה משמעותית את שיעור המס. לכן, לפני ביצוע העסקה ולעיתים אפילו אחריה, כדאי לבדוק עם מומחים בתחום נדל"ן מיסים – האם וכיצד אפשר להפחית את שיעור המס, או לקבל החזר על מס שבח או על מס אחר שכבר שולם.
צוות נדל"ן טקס מסביר – כל מה שחשוב לדעת על מיסוי נדל"ן.
מתי צריך לשלם על עסקאות נדל"ן מיסים?
היכרות טובה בנושא מיסים על נדל"ן, היא כלי הכרחי שבעזרתו אפשר לבחון מראש, האם עסקת מקרקעין כזו או אחרת היא בכלל כדאית עבורכם. הנה המיסים העיקריים שחשוב להכיר בתחום:
סוגים שונים של מס על נדל"ן
מס שבח
משולם על רווח שנוצר במכירת נכס. למעשה מדובר במס רווח הון על נכסי מקרקעין. חישוב מס שבח כולל מס' רב של נתונים, כמו ניכוי הוצאות שונות לצד חישוב לינארי של המס בהתאם לשינויים שחלו על המס לאורך השנים. בנוסף יש להתייחס לפטורים שונים, הטבות, הקלות ועוד.
מס רכישה
זהו מס אותו משלמים כאשר קונים נכס מקרקעין. שיעור המס הוא מדורג ולכן משלמים יותר ככל שמחיר העסקה גבוה יותר. מדרגות המס משתנות אצל רוכשי דירה שניה ומעלה ואילו במקרים אחרים, קיים גם פטור חלקי או הנחות שונות על מס רכישה, או שיעור מס נמוך מאוד בהתאם לנסיבות שונות.
היטל השבחה
תשלום המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, עבור אישור תב"ע חדשה (תוכנית בניין עיר), אישור הקלות שונות או אישור שימוש חורג בנכס, אשר מביאים להשבחת ערך הנכס.
גובה ההיטל הינו כמחצית (50%) מההשבחה.
את גובה ההשבחה קובעים בעזרת שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית. ע"פ החוק חובת תשלום היטל ההשבחה – חלה על המוכר ב- 2 מקרים עיקריים: בעת מכירת הנכס או בעת קבלת היתר בנייה, המהווים "מימוש" ע"פ חוק התכנון והבניה.
במקרים שונים ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה. נציין, שככל ושולם היטל השבחה, ניתן לנכות את ההוצאה מול הרווח בעסקה ובכך להפחית את מס השבח.
מס יסף
תוספת מס החלה על עסקאות נדל"ן מעל סכומים מסוימים. שיעור מס היסף הוא 3% נוספים – מעבר למס השבח.
מע"מ על נדל"ן
מע"מ על עסקאות נדל"ן, חל בין היתר על חברות המבצעות עסקאות נדל"ן. לדוג' אם חברה יזמית מבצעת עסקת מקרקעין מול חברה אחרת או מול אדם פרטי, יש להחיל תוספת מע"מ על העסקה או לקבוע בהסכם שרכיב המע"מ כלול במחיר.
במקרים מסוימים, אם אחד מהצדדים בעסקה הוא אדם פרטי, המס יחול רק על החברה. כמו כן, קיימים מקרים בהם אדם פרטי, יחשב ע"י רשויות מע"מ כ"עוסק במקרקעין" ואז הוא יחויב במע"מ בעסקאות שיבצע.
מס הכנסה
ככל שמדובר במכירת נכסים, ע"י מי שעיסוקו במקרקעין, יסווגו הכנסותיו כהכנסה פירותית, דהיינו כהכנסה מיגיעה אישית – ולא מרווח הון. במצב כזה יחולו שיעורי המס לפי פקודת מס הכנסה. סיווג ההכנסה יקבע ע"פ המבחנים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט.
מס על הכנסות משכירות
המס על דמי השכירות משתנה בהתאם למהות הנכס – דירה או נכס אחר כמו חנות, משרד או נכס מסחרי אחר.
לגבי דירה
בעל דירה שמקבל דמי שכירות מהשכרת הנכס לשוכרים לצורך מגורים, צריך לשלם מס עבור ההכנסה, בהתאם לאחד מתוך שלושה מסלולים לבחירתו:
1. מסלול פטור ממס
2. מסלול מס מופחת בשיעור של 10%
3. מסלול מס לפי מדרגות מס שולי
לגבי נכסים מסחריים
כאשר מדובר על משכיר מתחת לגיל 60, שמשכיר נכס מסחרי, שיעורי המס מתחילים מ- 31%. כאשר המוכר מעל גיל 60 שיעורי המס מתחילים מ- 10% בהתאם לשאר ההכנסות של בעל הנכס. במקרה אחר, בו המשכירה היא חברה בע"מ יחול שיעור המס בהתאם למס החברות.
כמו כן, יש להוסיף מע"מ לדמי השכירות.
ביטוח לאומי
הכנסות מדמי שכירות בגין השכרת נכס מסחרי, מחויבות בנוסף בדמי ביטוח לאומי בשיעור הקבוע בחוק.
היטל פיתוח
משולם לרשות המקומית עבור פיתוח אזורי, או סביבתי בסביבת הנכס, כמו כבישים, מדרכות, תשתיות מים, שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ) וכן הלאה.
לסיכום
החישובים השונים שצריך לעשות, על מנת להבין מהם השלכות המס על נדל"ן, שכל אדם צריך לשלם הם לעיתים מסובכים ומשתנים בהתאם למספר גדול של פרמטרים.
מומלץ לבצע בדיקה מקיפה של מיסי הנדל"ן, בעזרת מומחים כמו יועצי מיסוי מקרקעין, רואי חשבון ועורכי דין.
ההבדל בין חישוב מיסי הנדל"ן עם סיוע מקצועי ובלעדיו, יכול לעמוד על עשרות ואף מאות אלפי שקלים לעסקה.
צוות נדל"ן טקס מעמיד לרשותכם את מיטב המומחים בתחום מיסוי נדל"ן, כדי להבטיח שתשלמו רק מה שאתם צריכים ולא יותר.
