מס שבח זכויות בנייה – כל המידע בנושא

מקובל לחשוב, כי מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח. אבל זה לא תמיד נכון.

לדוגמא, אם בבעלותכם דירת מגורים או בית צמוד קרקע עם זכויות בניה נוספות, שניתן לממש ואתם מתכננים למכור אותו, גם אם זו הדירה היחידה שלכם, שעומדת לכאורה בתנאים לקבלת פטור ממס שבח, סביר להניח שתצטרכו לשלם מס שבח בשל זכויות הבנייה הנוספות.

במידה וזו לא דירתכם היחידה ואתם לא זכאים לקבל פטור ממס שבח, על החלק של זכויות הבנייה –לא תהיו זכאים לחישוב ליניארי מוטב.

זכויות הבנייה נחשבות למכירה של זכות אחרת במקרקעין ומחויבות במס שבח גבוה ולעיתים גם במס יסף.

למעשה מדובר ב-2 עסקאות: מכירת דירת מגורים ומכירת זכויות בנייה – ובהתאם מנהל מס שבח יוציא שומה נפרדת לכל עסקה.

העסקאות הנפוצות בהם מתבצע חישוב מס שבח על זכויות בנייה, הם כאשר מוכרים דירת גג, לה מוצמדות זכויות בנייה נוספת או כאשר מוכרים בית צמוד קרקע שניתן להרחיבו ואף לבנות יחידות נוספות במגרש.

במקרים מסוימים ניתן להקטין את חבות המס בעסקה ואפילו לבטל אותה – אם מכירים היטב את הוראות החוק.

מתי יחול מס שבח על זכויות בניה במכירת דירת מגורים?

חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מחיר דירה או בית צמוד קרקע עם זכויות בנייה, כמעט תמיד עולה בשל ערכן של זכויות הבנייה הנוספות.

לכן, לפי הלוגיקה של רשות המיסים, על כל דירה, או בית קרקע, עם זכויות בנייה קיימות או צפויות בגובה מסוים, נוצר רווח נוסף בגלל זכויות הבנייה – עליו יחול מס שבח.

כיצד קובעים את שווי זכויות הבנייה?

על מנת לקבוע את שווי זכויות הבנייה יש לבצע הפרדה בין שווי דירת המגורים ובין שווי זכויות הבנייה.

לדוגמא: דירת מגורים לה צמודות זכויות בנייה נוספות על הגג. מחיר העסקה הינו 4,000,000 ₪.

לצורך החישוב יש לנטרל את שווי זכויות הבנייה מדירת המגורים. במקרה ששוויה של דירת מגורים דומה באזור נמכרת ב- 3,000,000 ₪, אזי המשמעות היא ששווי זכויות הבנייה הם 1,000,000 ₪.

• לצורך ביצוע ההפרדה כאמור יש להיעזר בשמאי מקרקעין
• במקרה ויש זכאות לפטור ממס שבח – לא ישולם מס על שווי הדירה
• לגבי זכויות הבנייה בשווי של מיליון שקלים – ישולם מס לפי חישוב לינארי ישן
• במקרה ואין זכאות לפטור ממס שבח – על שווי הדירה יבוצע חישוב לינארי מוטב
• לגבי זכויות הבנייה בשווי של מיליון שקלים – ישולם מס לפי חישוב לינארי ישן.

להרחבה קראו גם על מס שבח לינארי.

נציין שלפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, קיימים מקרים בהם שווי הדירה נמוך מאוד – ואז הדירה וזכויות הבנייה יקבלו פטור ממס שבח.

מס שבח תמ"א 38 | מס שבח פינוי בינוי

מבחינת היבטי מס, תוכניות כמו פינוי בינוי, או תמ"א 38 כוללות עסקאות מכר, במסגרתן בעלי הדירות מוכרים זכויות בנייה לקבלן או ליזם.

הוא בתמורה משדרג את הנכס המקורי ובפועל מביא לעלייה משמעותית בערך הנכס. לכן עסקאות אלה מחויבות במס שבח.

יחד עם זאת, בעלי דירות העומדים בשני תנאים, זכאים לפטור על מס שבח גם בעסקאות מסוג זה:

• שירותי הבנייה במסגרת הפרויקט מוגבלים לאחת מתוך האפשרויות הללו בלבד: חיזוק מפני רעידות אדמה, מעלית, חניה, הרחבה של עד 25 מטרים יותר מהגודל המקורי של הדירה, הוצאות עיצוב ובנייה. תוספות כמו בריכה למשל, יחויבו במס שבח.
• הדיירים לא מקבלים מהקבלן כסף, אלא שירותי בנייה בהתאם לחוק.

חשוב לבדוק מראש את שווי זכויות הבנייה – על מנת להימנע מהפתעות בתשלום מס שבח

כדי להבין מה צפוי להיות גובהו של מס שבח על זכויות בניה בדירה שאתם רוצים למכור, חשוב להזמין שמאי מקרקעין, טרם ביצוע העסקה, שיעריך את שווי הדירה בפני עצמה ואת שווי זכויות הבנייה בנפרד.

בנוסף, יש לערוך חישוב כדי להשוות בין שווי זכויות הבנייה לבין שווי הדירה ללא זכויות בנייה.

ככל ששווי זכויות הבנייה נמוך יותר ביחס לשווי הדירה, כך ייתכן פטור מלא, או הפחתה משמעותית במס שבח על זכויות בניה.

כדי להבין אם מגיע לכם פטור מלא ממס שבח על זכויות בניה, חשוב להתעדכן בסכומים המשתנים על פי החוק מפעם לפעם.

לסיכום

חישוב מס שבח על זכויות בניה נחשב חישוב מורכב ומחייב התערבות של בעלי מקצוע כמו שמאי מקרקעין, עורך דין ורואה חשבון.

על מנת לבצע חישוב מדויק, יש לבצע תכנון מס בהתאם לחוק, טרם ביצוע העסקה.

רוצים למצות את זכויות המס שלכם ולעמוד על מה שמגיע לכם?

נדלן טקס מתמחה במתן ייעוץ מקצועי של בעלי מקצוע בתחומים שונים, כדי לתת לכם בדיוק את השירות שאתם צריכים. צרו קשר למידע נוסף.