מכירת נכס מסחרי כמו חנות או משרד שונה מהותית ממכירת דירת מגורים, במיוחד בהיבט המיסוי. רבים מבעלי נכסים מסחריים, מופתעים לגלות שחבות מס השבח על חנות גבוהה משמעותית מזו על דירת מגורים, וזאת בשל שיעורי המס השונים וחישוב הפחת המורכב.
במדריך זה, נסביר בפירוט את כל ההיבטים של חישוב מס שבח על חנות, את ההבדלים המרכזיים מדירות מגורים, וכיצד ניתן להפחית את חבות המס באופן חוקי ומקצועי.
למה מס שבח על חנות שונה ממס שבח על דירת מגורים?
ההבדל המרכזי נעוץ בשני גורמים עיקריים:
1. שיעורי מס גבוהים יותר
בעוד שדירות מגורים נהנות מחישוב לינארי מוטב, עם פטור מלא על השבח עד 2014 ושיעור של 25% אחרי כן, חנויות ונכסים מסחריים חייבים בחישוב לינארי "ישן", עם שיעורי מס של עד 47%.
2. חישוב פחת חובה
כאשר נכס מסחרי הושכר או שימש לעסק, חובה לחשב פחת שמפחית את שווי הרכישה ומגדיל את השבח החייב במס. זהו גורם שמשפיע באופן משמעותי, על חישוב המס הסופי.
איך מבצעים חישוב מס שבח על חנות? הסבר על החישוב הלינארי
חישוב מס שבח על חנות מתבצע לפי חלוקה לתקופות, כאשר לכל תקופה שיעור מס שונה:
תקופה 1: 1.4.1961 ועד 6.11.2001
על החלק היחסי של השבח שנצבר בתקופה זו חל שיעור מס של 47%.
זוהי התקופה עם שיעור המס הגבוה ביותר, ולכן ככל שהנכס ישן יותר, כך חלק גדול יותר מהשבח ימוסה בשיעור זה.
תקופה 2: מיום 7.11.2001 ועד 31.12.2011
על החלק היחסי של השבח שנצבר בתקופה זו חל שיעור מס של 20%.
תקופה זו נחשבת ל"תקופת ביניים" עם שיעור מס מופחת.
תקופה 3: מיום 1.1.2012 ועד יום המכירה
על החלק היחסי של השבח שנצבר בתקופה זו חל שיעור מס של 25%.
תקופה 4: מס שבח היסטורי – לפני 1.4.1961
תקופה זו נהנית מהטבת מס שבח היסטורי, בו שיעור המס עומד על 25% בלבד.
שבח אינפלציוני
בנוסף, עד ליום 31.12.1993 יש לחשב "שבח אינפלציוני" בשיעור של 10%.
חישוב הפחת – המרכיב הקריטי שמשנה הכל
פחת הוא ההבדל המשמעותי ביותר, בין חישוב מס שבח על חנות לבין חישוב על דירת מגורים. הפחת למעשה מייצג מבחינה חשבונאית, את הירידה בערך הנכס לאורך השנים כתוצאה מבלאי, שחיקה ושימוש.
בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה הקובעת, כי במכירת נכס מסחרי יש להפחית בעת חישוב מס שבח, את הפחת שהותר לבעל הנכס בניכוי מס הכנסה, לאורך כל תקופת הבעלות על הנכס. בפועל הניכוי מבוצע בשוטף ע"י רואה חשבון מיסוי מקרקעין – בטופס י"א טופס פחת.
איך מחשבים פחת?
ישנן שתי דרכים לחישוב פחת:
- שיעור קבוע של 4% לשנה – זהו השיעור הסטנדרטי שלפיו מנכים פחת לנכסים מסחריים, לכל שנה שהנכס שימש למטרות עסקיות.
- פחת שנוכה בפועל בדוחות למס הכנסה – אם בעל הנכס דיווח על הכנסות שכירות והפחית פחת בטופס י"א, יש להשתמש בסכום הפחת שנוכה בפועל, גם אם הוא שונה מ- 4%.
דוגמה מעשית – כיצד פחת משפיע על חישוב המס
ראובן רכש חנות בשנת 2010 תמורת 1,000,000 ש"ח. הוא השכיר את החנות לאורך השנים ובשנת 2025 הוא מכר אותה תמורת 2,000,000 ש"ח.
חישוב ללא התחשבות בפחת (שגוי)!
- שווי מכירה: 2,000,000 ש"ח
- שווי רכישה: 1,000,000 ש"ח
- שבח: 1,000,000 ש"ח
חישוב נכון – עם פחת:
במשך 15 שנות החזקה בחנות, נצבר פחת של 4% לשנה × 15 שנים = 60% פחת כספי: 1,000,000 × 60% = 600,000 ש"ח
- שווי מכירה: 2,000,000 ש"ח
- שווי רכישה: 1,000,000 ש"ח
- פחת להפחתה: 600,000 ש"ח
- שווי רכישה אחרי פחת: 400,000 ש"ח
- שבח חייב במס: 1,600,000 ש"ח
כפי שניתן לראות, הפחת הגדיל את השבח החייב במס מ- 1,000,000 ש"ח ל- 1,600,000 ש"ח – עלייה של 60%. זוהי הסיבה שמס שבח על חנות, יכול להיות גבוה משמעותית מהצפוי.
פרדוקס הפחת – במס הכנסה זה מקטין את המס, במס שבח זה מגדיל את המס
חשוב להבין נקודה מהותית: ניכוי פחת משפיע הפוך במס הכנסה ובמס שבח.
במס הכנסה
ניכוי פחת מקטין את המס לנישום. הפחת מקטין את ההכנסה החייבת שלו וכתוצאה מכך משלמים פחות מס מדי שנה.
במס שבח
ניכוי פחת מגדיל את המס במכירה. הפחת מקטין את שווי הרכישה, מגדיל את השבח וכתוצאה מכך משלמים יותר מס בעת המכירה.
מקרים בהם לא חייבים לנכות פחת – פסיקה חשובה
עד לשנים האחרונות, רשות המסים דרשה לנכות פחת בכל מקרה, גם אם בעל הנכס לא ניכה פחת בפועל במס הכנסה. עם זאת, פסיקה חשובה של בתי המשפט שינתה מצב זה.
פסק דין לילי שמשון נ' מנהל מס שבח באר שבע (ו"ע 1005/09, מיום 11.4.2010):
בפסק דין זה נקבע עיקרון חשוב: אין לנכות משווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל מהכנסתו של המוכר.
עובדות המקרה: נישומה ירשה מבעלה המנוח חנות מכולת. במהלך כל שנות הפעילות, בעל החנות המנוח לא ניכה פחת בדוחות למס הכנסה. בית המשפט קבע שאין לנכות פחת במס שבח כאשר הוא לא נוכה בפועל במס הכנסה.
פסק דין PIV BV נ' מנהל מס שבח חדרה (ע"א 5883/18, מיום 2.12.2019):
פסק דין זה חיזק את העיקרון שנקבע בפס"ד לילי שמשון, אך הוסיף חריג חשוב:
הכלל שנקבע בפס"ד לילי שמשון תקף, אולם הוחרג מקרה בו לא נוכה פחת ולא שולם מס הכנסה בחוסר תום לב.
עובדות המקרה: חברה זרה רשומה בהולנד הייתה הבעלים של דירת מגורים בקיסריה. הבית הושכר כל השנים, אך לא נוכה בגינו פחת ולא שולם מס הכנסה. בית המשפט קבע שכאשר יש חוסר תום לב (למשל, אי דיווח על הכנסות שכירות כלל), אי ניכוי הפחת לא יגן על הנישום.
המשמעות המעשית:
אם החנות הושכרה, אך בעליה לא ניכה פחת בדוחות השנתיים למס הכנסה בתום לב – ייתכן שלא יהיה צורך לנכות פחת גם במס שבח בעת המכירה.
עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו:
- האם הוגשו דוחות שנתיים כדין?
- האם דווח על הכנסות השכירות?
- האם היה תום לב בכך שלא נוכה הפחת?
זוהי נקודה משפטית מורכבת שדורשת ייעוץ מקצועי והכרה מעמיקה בפסיקה.
ניכויים מותרים בחישוב מס שבח על חנות
בדומה לכל נכס מקרקעין, גם במכירת חנות ניתן לדרוש ניכויים מותרים שמפחיתים את השבח החייב במס:
מס רכישה – ששולם בעת רכישת החנות.
שכר טרחת עורך דין – הן ברכישה והן במכירה.
דמי תיווך – עד 2% + מע"מ.
שכר טרחת שמאי – ששירותיו נדרשו לצורך הערכת שווי.
היטל השבחה – תשלום משמעותי שלעיתים מגיע למאות אלפי שקלים.
היטלי פיתוח – תשלומים לרשות המקומית.
הוצאות שיפוץ והשבחה – שיפוצים שבוצעו בחנות לאורך השנים.
דמי חכירה, דמי הסכמה – תשלומים למינהל מקרקעי ישראל.
הוצאות משפטיות – בגין הליכי תיקון שומה והשגה.
חשוב לדעת שמרבית בעלי החנויות לא דורשים את מלוא הניכויים המגיעים להם, מה שמוביל לתשלום מס ביתר.
מס שבח על חנות שהתקבלה בירושה
כאשר מוכרים חנות שהתקבלה בירושה, חישוב מס שבח ירושה מתבצע על בסיס שווי הרכישה המקורי של המוריש או במידה והמוריש נפטר לפני יום 1.4.1981 – לפי השווי שנקבע במס עיזבון, ולא על בסיס שווי החנות ביום הפטירה.
משמעות הדבר היא שהשבח שנצבר כל השנים, בהן החזיק המוריש את החנות – חייב במס בידי היורשים.
נקודות חשובות:
- היורשים ממשיכים את הפחת שנצבר אצל המוריש – אם המוריש השכיר את החנות במשך 20 שנה, הפחת של 80% (20 שנים × 4%) מופחת משווי הרכישה המקורי.
- ניתן לדרוש את כל ההוצאות שהוציא המוריש – רכישה, שיפוצים, השבחות.
- במקרים מסוימים, כאשר המוריש היה זכאי להקלות מס, היורשים יכולים "לרשת" זכויות אלו.
אסטרטגיות להפחתת מס שבח על חנות
1. פריסת מס השבח לכמה שנים
לפי סעיף 48א לחוק, ניתן לפרוס את מס השבח על פני תקופה של עד 4 שנים.
פריסת המס מאפשרת הפחתת שיעור המס הממוצע, שכן בכל שנה השבח מתווסף להכנסות השנתיות של המוכר ומתחשב בנקודות הזיכוי ובשיעורי המס השוליים שלו.
מתי הפריסה משתלמת?
- כאשר למוכר הכנסות נמוכות בשנת המכירה וב-3 השנים שקדמו לה.
- כאשר המוכר מעל גיל 60.
- כאשר החנות נרכשה בתקופה מיום 1.4.1961 ועד ליום 6.11.2001.
2. פיצול מס שבח בין בני זוג
אם החנות רשומה על שם שני בני זוג, ניתן לבצע פיצול של מס השבח כך שכל אחד מהם ידווח על חלקו בנפרד.
פיצול נכון יכול להוביל לחיסכון משמעותי במס, במיוחד כאשר לאחד מבני הזוג הכנסות נמוכות או כאשר הוא זכאי לנקודות זיכוי נוספות.
במקרים חריגים, ניתן לבצע פיצול גם כאשר החנות הייתה רשומה רק על שם בן זוג אחד.
3. קיזוז הפסדים
במידה ולמוכר יש הפסדים מעסק, מניירות ערך או הפסדי הון אחרים, ניתן לקזז אותם מול השבח מהחנות. קיזוז הפסדים יכול להפחית באופן דרמטי את המס לתשלום. לצורך כך, קיימת חובה להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה.
4. תזמון נכון של המכירה
במקרים מסוימים, תזמון המכירה לשנת מס מסוימת יכול לחסוך מס. לדוגמה:
- מכירה בשנה בה ההכנסות נמוכות.
- מכירה לאחר גיל 60.
- מכירה בשנת פרישה לפנסיה.
טעויות נפוצות בחישוב המס במכירת חנות
מניסיוננו בטיפול במאות מקרים של מכירת חנויות, אנו נתקלים שוב ושוב באותן טעויות:
היעדר בדיקה מקיפה של התמונה השלמה – במקרים רבים, עורך הדין שמטפל בעסקה מגיש את השומה העצמית ללא בדיקה יסודית של כל האפשרויות להפחתת מס, הן במיסוי מקרקעין והן במס הכנסה.
חישוב פחת שגוי – שימוש בשיעור פחת לא נכון, או אי התחשבות בפחת כלל עשוי להגדיל מאוד את השומה ולהוסיף לה ריבית, הצמדה וקנסות מיותרים.
אי דרישת ניכויים – היטלים ששולמו, שיפוצים שבוצעו, הוצאות משפטיות – כל אלו לא תמיד נדרשים במלואם.
תאריכים שגויים – טעות בקביעת יום הרכישה או יום המכירה עלולה להשפיע על החישוב הלינארי.
שווי שגוי – שימוש בשווי לא מדויק של הרכישה או המכירה.
אי ניצול הטבות מס – פריסה, פיצול, קיזוז הפסדים – הטבות שלא נוצלו כלל.
טעויות בהמרת מטבע – כאשר החנות נרכשה, בלירות, בשקל ישן, בדולרים או במטבע זר אחר.
סיפור הצלחה – איך חסכנו 88,605 ₪ במס שבח על חנות
מר יעקב, פנסיונר בן 68, מכר חנות שהחזיק במשך עשרות שנים. השומה המקורית שהוגשה על ידי עורך הדין קבעה מס שבח בסך כולל של כ-180,000 ש"ח.
לאחר בדיקה מעמיקה של המקרה, צוות Nadlan Tax זיהה מספר נקודות:
- לא בוצעה פריסת מס שבח למרות שמר יעקב היה זכאי לכך כפנסיונר
- לא נדרשו ניכויים מלאים על היטל השבחה ששולם
- לא נוצלו נקודות זיכוי נוספות של מר יעקב
התוצאה: החזר מס שבח של 88,605 ₪ שחזר לכיסו של מר יעקב.
זהו רק דוגמה אחת מיני רבות, של מקרים בהם חישוב לא מדויק הוביל לתשלום מס ביתר.
מס שבח על חנות לעומת משרד או נכס מסחרי
העקרונות שהוסברו במאמר זה חלים באופן דומה על כל נכס מסחרי – בין אם מדובר בחנות, משרד, מלון, בניין או כל נכס מסחרי אחר שאינו דירת מגורים.
ההבדלים העיקריים:
- שיעור הפחת עשוי להשתנות בהתאם לסוג הנכס.
- במשרדים ייתכן ויהיו הוצאות שיפוץ והתאמה משמעותיות יותר.
מתי כדאי להגיש בקשה לתיקון שומה?
אם כבר מכרתם את החנות ושילמתם את מס השבח, אך אחרי קריאת מאמר זה אתם מרגישים שייתכן ששילמתם יותר מדי – יש לכם עד 4 שנים מיום עריכת השומה במיסוי מקרקעין, או עד 6 שנים במס הכנסה, להגיש בקשה לתיקון ולקבל בחזרה החזר מס שבח.
לסיכום
מס שבח על מכירת חנות הוא תחום מורכב הדורש התמחות מקצועית. ההבדלים העיקריים מדירות מגורים:
- שיעורי מס גבוהים יותר (47%/20%/25%).
- חישוב פחת שמגדיל את השבח.
- אין זכאות לפטורים או למס שבח לינארי מוטב.
- אפשרויות רבות להפחתת מס שלא תמיד מנוצלות.
חישוב מדויק ומקצועי, ניצול מלא של כל הניכויים וההטבות, ותכנון נכון יכולים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
Nadlan Tax מומחים במיסוי נכסים מסחריים
צוות Nadlan Tax מתמחה בחישוב מס שבח על נכסים מסחריים, כולל חנויות ומשרדים.
אנו מבצעים:
- בדיקה מקיפה של השומה – הן במיסוי מקרקעין והן במס הכנסה.
- חישוב פחת מדויק ומקצועי.
- דרישת מלוא הניכויים וההוצאות המוכרות.
- ניצול אסטרטגיות הפחתת מס (פריסה, פיצול, קיזוז הפסדים).
- תיקון שומות על עסקאות שבוצעו בעבר.
- הגשת דוחות שנתיים למס הכנסה.
צרו קשר לייעוץ מקצועי והערכת המקרה שלכם.
