השקעה בנכסים מסחריים הפכה מקובלת ונפוצה מאוד בישראל בשנים האחרונות.
עם זאת, רוכשי נכסים מסחריים נדרשים לשלם מס רכישה גבוה יחסית, ללא הקלות ופטורים ואילו רבים אינם מודעים, כי גם על מכירה של נכס מסחרי קיים מס שבח על חנות, משרד, מסעדה, קניון, או מלון ובעצם – כל נכס שאינו דירה למגורים.
כמו כן, ישנם מקרים בהם מתקבלת בירושה חנות, משרד או נכס מסחרי אחר – והיורשים נאלצים לשלם מס שבח גבוה בעת המכירה.
צוות נדל"ן TAX מסביר – כל מה שכדאי לדעת לפני שמשלמים מס שבח על מכירת נכס מסחרי.
מה זה מס שבח על חנות?
כמו בכל סוג אחר של נכס, גם בנכסים מסחריים, מס שבח חל על הרווח שבין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו.
עם זאת, כדי לבצע חישוב מס שבח נכון, יש להכיר את חישובי המדד הנכונים, כמו גם את השינויים הליניאריים במס שבח – רפורמות שחלו בשנים מסוימות ובהתאם לכך יש לחשב את המס.
ניתן לקבל זיכוי על מס שבח במכירת חנות, עבור הוצאות שונות כגון:
- מחיר הרכישה של הנכס
- הוצאות על שיפוצים
- שכ"ט שמאי מקרקעין
- עורך דין
- סוכן נדל"ן
- מודד
- דמי הסכמה
- היטלי השבחה וכו'.
כמו כן ישנה חשיבות רבה לעניין הפחת של הנכס. משום כך, חישוב מס שבח על מכירת חנות, משרד או כל נכס מסחרי אחר, נחשב מורכב ולכן מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע מומחים בתחום מס שבח משרד במקרים הבאים:
- אתם רוצים למכור נכס מסחרי אבל רוצים לבצע תכנון מס ע"י חישוב מקצועי כדי לשלם פחות מס שבח בעת המכירה, תוך התחשבות בזכויות שלכם למימוש מלא של הנחות והטבות מס שונות.
- מכרתם חנות או משרד או נכס מסחרי ושילמתם מס שבח. אתם חושבים שמגיע לכם החזר מס שבח בעקבות מידע שגיליתם לאחרונה ואתם רוצים להגיש בקשה לרשויות לצורך קבלת ההחזר במלואו.
מחשבון מס שבח חנות
בעת מכירת חנות או נכס מסחרי, יש להגיש דיווח לרשות המיסים תוך 30 יום מהיום שבו נחתמה העסקה.
החישוב נעשה לרוב ע"י שומה עצמית, בה מפרט המוכר את הפרטים הרלוונטיים לעסקה כגון:
- שווי הרכישה
- שווי המכירה
- תאריך הרכישה
- תאריך המכירה
- ניכוי פחת
- הוצאות שונות וכו'.
באתר רשות המיסים קיים מחשבון מס שבח לחישוב שומה עצמית. נציין שמחשבון זה מבצע חישוב כללי, שפועל לרוב לטובת רשות המסים.
על מנת לבצע חישוב מיטבי יש לפנות ליועץ מס שבח, שיבדוק כיצד ניתן להפחית את המס ע"י ניצול הטבות והקלות שונות לפי החוק.
מס שבח על חנות, משרד או נכס מסחרי שהתקבל בירושה
קיבלתם בירושה חנות? משרד? נכס מסחרי אחר? עליכם לדעת שבעת המכירה יחול עליכם מס שבח.
על מנת לחשב את מס שבח משרד יש לברר מס' פרטים כגון:
- מתי המוריש רכש את הנכס? יש חשיבות לשנת הרכישה.
- באיזה שנה נפטר המוריש? התאריך הקובע לעניין החישוב הוא האם לפני או אחרי 1.4.1981.
- האם נוכה פחת משווי הנכס?
להרחבה קראו על חישוב מס שבח ירושה.
חישוב ייחודי של מס שבח על נכס מסחרי – ניכוי פחת
בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה הקובעת, כי במכירת נכס מסחרי יש להפחית בעת חישוב מס שבח את הפחת שהותר לבעל הנכס בניכוי מס הכנסה, לאורך כל תקופת הבעלות על הנכס.
בפועל הניכוי מבוצע בשוטף ע"י רואה חשבון מיסוי מקרקעין – בטופס י"א טופס פחת.
ניתן דוגמא להמחשה: חנות נרכשה בשנת 2010 בסכום של מיליון שקלים. החנות הושכרה לתקופה של 10 שנים לפני מכירתה.
בכל שנה רואה החשבון ניכה פחת בשיעור של 4% מעלות הרכישה. דהיינו 40,000 ₪ בכל שנה – ועקב כך קיבל זיכוי ממס בהכנסה בגין סכומים אלה.
כעת לאחר 10 שנים שרוצים למכור את החנות, ינוכה 40% משווי הרכישה (4%X 10 שנים). המהות העיקרית של ניכוי הפחת היא שכבר התקבל זיכוי במס הכנסה.
לאחר חישוב הפחת במכירת החנות – עלות הרכישה תחושב לפי 600,000 ₪, כיוון שניכינו 400,000 ₪ מעלות הרכישה של מיליון שקלים.
עניין זה כמובן מגדיל את מס השבח בעסקה.
נציין, שיש לנכות פחת במכירת נכס מקרקעין מסחרי – גם אם בעל הנכס לא ידע ולא דרש לקבל אותם בפועל ממס הכנסה – וזאת למעט מקרים חריגים.
מדובר על עניין מהותי, שיש להכיר אותו ולכלול אותו בחישוב מס שבח בעת מכירת נכס מסחרי.
פריסת מס שבח במכירת חנות או משרד
בעת מכירת נכס מסחרי, ניתן לבצע חישוב ע"י פריסת מס השבח לתקופה של עד 4 שנים.
בדרך כלל חישוב זה יוביל להפחתה או להחזר מס שבח משמעותי.
חישוב פריסת מס שבח רלוונטי בעיקר למוכרים מעל גיל 60 ולבעלי הכנסות נמוכות.
לסיכום
אם אתם מתכננים מכירה של נכס מסחרי או אם כבר מכרתם – כדאי לבדוק עם המומחים שלנו, איך אפשר למצות את מלוא הזכויות שלכם בתשלום מס שבח. צרו קשר למידע נוסף.
