אם אתם מתכננים למכור מגרש שבבעלותכם, עליכם לדעת כי ככל הנראה יהיה עליכם לשלם מס שבח גבוה בגין העסקה.
מס שבח על מגרש ובכלל, הוא למעשה המס שעליכם לשלם עבור הרווח שהפקתם מן המגרש, בין אם מדובר על קרקע חקלאית או קרקע מאושרת לבנייה. השבח הוא הסך שבו שווי המכירה עולה על שווי הרכישה.
אם לדוגמא רכשתם מגרש בשנת 1990 בסך של 500,000 ₪ ובשנת 2020 מכרתם את המגרש ב- 4,000,000 ₪, הרי שישנו רווח (שבח) של 3,500,000 ₪ אשר חייב בתשלום מס על פי ס' 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
מס שבח בעת מכירת מגרש | מס שבח בעת מכירת קרקע
מס השבח בגין מכירת מגרש יחול בשיעורים הקבועים בחוק ויכול במקרים מסוימים אף להגיע ל – 50% מן הרווח.
לפני ביצוע העסקה חשוב לבדוק היטב את שיעור מס השבח שיחול, שכן במקרים מסוימים ניתן להביא להפחתה משמעותית בשיעור מס השבח, באמצעות שימוש במנגנונים שונים שמקנה החוק.
שיעור מס שבח במכירת מגרש | שיעור מס שבח במכירת קרקע
במכירת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים, יבוצע חישוב ליניארי ישן, וזאת להבדיל ממכירת דירת מגורים שבה יחול חישוב ליניארי חדש (מס מוטב).
חישוב מס שבח על קרקע באופן ליניארי, הינו חישוב יחסי לפי תקופות שונות.
מס שבח במכירת מגרש מחולק בהתאם לתקופות הבאות:
- מיום 1.4.1961 עד ליום 6.11.2001 שיעור מס שבח של 47%.
- מיום 7.11.2001 עד ליום 31.12.2011 שיעור מס שבח של 20%.
- מיום 1.1.2012 עד ליום המכירה שיעור מס שבח של 25%.
- מיום הרכישה עד ליום 31.12.1993 שבח אינפלציוני בשיעור של 10%.
שיעור מס שבח היסטורי במכירת מגרש | שיעור מס שבח היסטורי במכירת קרקע
ככל והמגרש נרכש לפני 1.4.1961 יחול שיעור מס היסטורי של 25%.
מס שבח על מגרש שהתקבל בירושה | מס שבח על קרקע שהתקבלה בירושה
נדגיש, כי ככל והמגרש התקבל בירושה – יש חשיבות רבה למועד פטירת המוריש.
ככל והמוריש נפטר לפני 1.4.1981 – יום הרכישה של המגרש לצורך חישוב מס השבח – יהיה ביום פטירתו של המוריש, ושווי הרכישה יקבע לפי השווי בדו"ח העיזבון.
ככל והמוריש נפטר אחרי 1.4.1981 – יום הרכישה של המגרש לצורך חישוב מס השבח – יהיה ביום רכישתו ע"י המוריש ושווי הרכישה יהיה לפי השווי שנרכש (מועד ושווי רכישה מקוריים).
מס יסף במכירת מגרש | מס יסף מכירת קרקע
נכון לשנת 2024 יחיד שיש לו הכנסה חייבת מעל 721,560 ₪ בשנת המס, יחויב במס נוסף – מס יסף בשיעור של 3%. הכנסה ממכירת מגרש נחשבת כהכנסה חייבת, לכן ככל שמגיעים לסכומים הנ"ל, המוכר יחויב במס יסף בנוסף לתשלום מס השבח "הרגיל" על המגרש או על הקרקע.
פריסת מס שבח במכירת מגרש | פריסת מס שבח במכירת קרקע
לזכות בעלי המגרש עומדת האפשרות להגיש בקשה לפרוס את מס השבח, כאשר פריסה שכזו אפשרית על פני תקופה של 4 שנים לכל היותר. פריסת השבח מאפשרת לבעלי המגרש לשלם חלק יחסי מהשבח, בהתאם לכל שנת מס ואף לנצל נקודות זיכוי ומדרגות מס שונות. קראו גם על מס שבח מעל גיל 60.
ניכוי הוצאות מותרות בחישוב מס שבח על מגרש | ניכוי הוצאות מותרות בחישוב מס שבח על קרקע
מס השבח מוטל על הרווח הנקי שהפיק מוכר המגרש מן המכירה. לפיכך חשוב לנצל את מלוא האפשרויות שמקנה החוק בניכוי הוצאות מותרות ובכך "להקטין" את הרווח וגם את חבות המס.
ניתן לנכות הוצאות שונות כדוגמת מס רכישה, שכ"ט עורך דין, שכ"ט שמאי מקרקעין, דמי תיווך, הוצאות כלליות להשבחת המגרש, היטל השבחה ועוד ניכויים.
היטל השבחה במכירת מגרש והשפעתו על מס השבח | היטל השבחה במכירת קרקע והשפעתו על מס השבח
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), אישור הקלה ואישור שימוש חורג. גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה שנקבעת ע"י שמאי מקרקעין.
היטל השבחה משולם במועד "מימוש הזכויות" בעת קבלת היתר בניה או בעת המכירה.
תשלום היטל השבחה מפחית את תשלום מס השבח. גובה ההפחתה יהיה כגובה שיעור המס ששולם.
לדוגמא: שולם היטל השבחה בסכום של 500,000 ₪ ושיעור מס השבח בגין העסקה הינו 25% – אזי הניכוי יפחית את חבות המס ב 125,000 ₪.
לרוב, דרישת תשלום היטל ההשבחה מגיעה חודשים רבים אחרי ביצוע העסקה ואחרי שכבר שולם מס השבח. לכן במקרה כזה, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ולדרוש מרשויות המס שיכירו בהוצאה. בקשה זו תוביל לקבלת החזר מס שבח.
קיזוז הפסדי הון
מס שבח שנוצר במכירת קרקע מהווה רווח הון, אשר ניתן בסיטואציות מסוימות לקזז מהפסדים הוניים / הפסדים עסקיים שנצברו ובכך להביא להפחתה מסוימת משיעור מס השבח.
החזר מס שבח במכירת מגרש | החזר מס שבח במכירת קרקע
במידה ומכרתם קרקע או כל נכס מקרקעין אחר ב- 6 השנים האחרונות, יכול להיות ששילמתם מס שבח ביתר – וזאת עקב אי שימוש במנגנונים השונים שמקנה החוק או עקב חישוב שגוי.
ע"י ביצוע בדיקת החזר מס שבח תוכלו לדעת האם מגיע לכם החזר ומה היקפו. הבדיקה נעשית ע"י עורך דין או רואה חשבון שמתמחה במיסוי מקרקעין ובמס הכנסה.
ייעוץ מס שבח במכירת מגרש | ייעוץ מס שבח במכירת קרקע
אנו ממליצים לכם לקבל ייעוץ מקיף ומקצועי, ע"י בעל מקצוע לפני עריכת העסקה, בכדי שתוכלו לדעת מהו שיעור מס השבח המדויק שיחול במקרה שלכם. הנכם מוזמנים לפנות אלינו ולהשתמש בשירותינו.
