מס שבח הוא מס אותו נדרש לשלם כמעט כל אדם שמוכר נדל"ן – עבור הרווח במכירה. המס חל על עליה בערך הנכס, שהתרחשה מיום קניית הנכס ועד יום המכירה.
יחד עם זאת קיימים פטורים שונים ממס שבח, כמו פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
בנוסף, ניתן לבצע קיזוזים רבים מול הרווח שנוצר, כמו קיזוז הוצאות מוכרת למס שבח וקיזוז הפסדים שונים, תוך הגשת מסמכים רלוונטיים לרשויות.
אם כן, איך תדעו כמה מס שבח אתם צריכים לשלם ומה עושים כדי לשלם פחות מס שבח?
מה עושים כדי לשלם פחות מס שבח?
1. בדקו אם קיים רווח על מכירת הדירה ביחס לסכום בו היא נקנתה, בתוספת כל ההוצאות.
2. בדקו אם אתם עומדים בדרישות עבור אחד ממסלולי הפטור ממס שבח הקיימים בישראל.
3. בדקו אם אתם עומדים בתנאי החוק הנדרשים להגדרת דירת מגורים מזכה.
4. בדקו עמידה בעקרון התא המשפחתי, המתייחס לדירות בבעלותכם ובבעלות בני/בנות זוג וילדים עד גיל 18 – כאל דירות בבעלות אחת.
5. בדקו אם אתם עונים על הגדרת דירה שהתקבלה במתנה.
6. בדקו את השפעות זכויות הבנייה על מחיר הנכס.
7. בדקו האם אתם זכאים להטבות מס שונות בגין גילכם, הכנסותיכם ועוד.
8. הנכס שייך גם לבן הזוג? בדקו האם ניתן לפצל את השומה.
9. בצעו תכנון מס טרם העסקה ובחרו את מסלול המס – בו תשלמו כמה שפחות!
10. הגישו הצהרה ושומה עצמית בהתאם למסלול הנבחר – בעזרת יועצים מומחים בתחום מס שבח ומיסוי מקרקעין.
הוצאות מוכרות לניכוי ממס שבח
הוצאות שונות על הנכס, על תהליך הקנייה ועל תהליך המכירה, נחשבות הוצאות מוכרות במס אותן ניתן להפחית מול הרווח שנוצר. לעיתים מדובר על הוצאות של עשרות ומאות אלפי שקלים, כמו למשל הוצאות על שיפוצים לצורך השבחה.
לכן, חשוב לשמור על כל החשבוניות ולתעד בצורה מסודרת את כל ההוצאות שלכם על הנכס, כדי שתוכלו לקבל קיזוז מסודר במס עבור הוצאות אלה, כאשר תתבקשו לשלם מס שבח במכירה.
הוצאות אלה עשויות לכלול:
תשלום לעורך דין שטיפל בעסקאות קניית הנכס ומכירת הנכס, תשלום ליועץ משכנתאות ומתווך דירות, אגרות ששולמו על רכישת הנכס, דמי תיווך ברכישה ובמכירה, שכר טרחה שמאי מקרקעין ומודד מוסמך, הוצאות ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישה או השבחת הנכס, סכומים ששולמו במסגרת היטל השבחה לרשות המקומית, הוצאות על הליכי השגה, ערעורים וערר, כמו השגה על מס שבח והיטל השבחה.
חישוב מס שבח לינארי
דרך נוספת לשלם פחות מס שבח היא לבצע חישוב מס שבח לינארי. חישוב זה יפחית את המס ככל ומדובר במכירת דירת מגורים, שנרכשה לפני שנת 2014.
החישוב מתייחס לשינויים שעברו בחוק מיסוי מקרקעין לאורך השנים. היו שנים בהן תנאים שונים היו מזכים בפטור מתשלום מס שבח, עד אשר חל שינוי בחוק ואז תנאים אלה השתנו לחייבים במס שבח.
חלו שינויים בחישוב המס ושינויים נוספים, אותם ניתן לחשב בצורה לינארית, כדי לקבל את שיעור המס המדויק והנכון ביותר אותו אתם צריכים לשלם.
לסיכום
חישוב מס שבח הוא מורכב מאוד ולכן כדאי לבצע אותו עם יועצים מומחים בתחום, שיכולים להפחית לכם משמעותית את תשלום המס, ע"י חישוב נכון ומקצועי. למידע נוסף קראו עוד בבלוג שלנו בנושא: מיסוי נדל"ן ודרכים להפחתתו.
פנו אלינו בהקדם, כדי שתוכלו לשלם כמה שפחות מס שבח!