מס שבח משולם לרשויות על מכירה של נכס, כאשר ערך הנכס עלה מיום הקנייה ועד יום המכירה.
למשל, דירה שנקנתה במחיר של 3 מיליון שקלים ונמכרה במחיר של 4 מיליון, אם היא אינה עומדת בתנאי הפטור, בעליה ישלמו מס שבח על הרווח של מיליון שקלים בעסקה.
יחד עם זאת, קיימות בחוק אפשרויות שונות להפחית את המס כגון: פיצול מס שבח, פריסת מס שבח, הקלות, הנחות ואף פטורים שונים ממס שבח – אך האם יש הבדלים בפטורים וההקלות על דירות יוקרה? צוות נדל"ן טקס עם כל התשובות.
מהי דירת יוקרה לעניין מס שבח?
חוק מיסוי מקרקעין נותן הגדרה מספרית הקובעת מהי דירת יוקרה לעניין מס שבח – לפי מחיר הדירה. בין אם הדירה מעוצבת ונראית כמו דירת יוקרה ובין אם לא. המחוקק מתייחס לדירה יוקרה רק על פי שווי המכירה שלה – ללא קשר למצבה הפיזי והעיצובי.
נכון לשנת 2024, תקרת הפטור ממס שבח למכירת דירה עומדת על סכום של 5,008,000 ₪.
בפועל כיום בישראל קיימות לא מעט דירות במחירים גבוהים מתקרת הפטור, שאינן נחשבות לדירות יוקרה בעיני השוק ובעיני המוכר, אך בעיני המחוקק הן מוגדרות בתור דירות יוקרה בשל המחיר שלהן ותו לא.
משום כך, גם אם בעל הדירה עומד בתנאי אחד מהפטורים למס שבח, כמו פטור דירה יחידה או פטור ירושה, עדיין הוא יהיה חייב לשלם מס שבח, אם מחיר המכירה יהיה מעל תקרת הפטור המוגדרת בחוק.
נציין, שהחל משנת 2014 בוטל הפטור הגורף, על מכירת דירה בהפרשים של 4 שנים – שהיה בעבר ללא התייחסות לשווי הדירה, ולכן לפי הוראות החוק המזכות בפטור היום – יש הגבלה לקבלת הפטור עד לתקרה כאמור. כל מכירת דירה מעל כ- 5 מיליון שקלים חייבת במס שבח, בהתאם להטבות ולניכויים לגופו של עניין.
כמו כן, במידה וקיימות לדירה זכויות בנייה לא מנוצלות – שיעור מס השבח יקבע בהתאם לזכויות אלה.
חשוב לזכור כי בנוסף על מס שבח, קיים סיכוי שהדירה תחויב גם בהיטל השבחה על ידי הועדה המקומית.
פטור ממס שבח במכירת דירת יוקרה
לסיכום ניתן לראות שבמידה והדירה עומדת בתנאים לקבלת פטור על דירה יחידה, הפטור מוגבל עד לסכום של כ- 5 מיליון שקלים, וזאת כאשר אין למחיר השפעה מזכויות בנייה נוספות שמוצמדות לדירה.
חישוב מס שבח דירות יוקרה
חישוב מס שבח הינו חישוב מורכב ביותר. כאשר מדובר בחישוב מס שבח במכירת דירת יוקרה החישוב נעשה מסובך עוד יותר.
ראשית יש לבחון האם יש זכאות לקבל פטור חלקי ממס שבח, בגין דירה יחידה עד לתקרת הפטור.
במידה ואין זכאות לפטור חלקי – יש לבצע חישוב בהתאם לכללים של מס שבח על דירה שניה.
כמו כן יש לשים לב ולבדוק – האם יחול מס יסף במכירת דירת יוקרה.
לצורך החישוב יש לשים לב לפרמטריים הבאים:
- יש לבצע ייחוס מדויק לשווי הרכישה ולשווי המכירה – ולהתאימו לאחוז הפטור שניתן בעסקה.
- יש לעשות חישוב של ההוצאות באופן יחסי, בהתחשב באחוזי הפטור ובתקופה בה חושב מס שבח בחישוב ליניארי.
הנחות על מס שבח דירות יוקרה
למרות האמור מעלה, כמו במכירה של כל דירה אחרת, החייבת במס שבח, גם בתהליך מכירה של דירת יוקרה, מחושב מס שבח בהתאם לתהליכים שונים, ניכויים והטבות כגון:
מס שבח לינארי על דירות יוקרה
ההגדרות והכללים לחישוב מס שבח השתנו על ידי המחוקק עם השנים. שיעור המס עלה, פטורים שונים בוטלו וכן הלאה. לכן חישוב מס שבח נעשה על כל שנת בעלות על הנכס, בהתאם להגדרות מס שבח שהיו נכונות באותה תקופה. בהתאם לכך, חישוב נכון של מס שבח לינארי יכול לחסוך למוכר דירת היוקרה סכומים גדולים. הדבר חל גם במכירת דירת יוקרה – וזאת ככל שנרכשה לפני שנת 2014.
ניכוי הוצאות ממס שבח
בעלות על דירה לתקופה ארוכה מאופיינת בין היתר בהוצאות גדולות על השבחת הנכס, על עורכי דין בתהליך הקנייה, דמי תיווך, ריבית על הלוואות לקניית הנכס והשבחתו, הוצאות על השבחה ושיפוצים ועוד. כל אלה נחשבות הוצאות מוכרות לניכוי במס שבח ולכן חשוב לשמור תיעוד מסודר וחוקי של כל הוצאה כזו לצורך קבלת ניכוי כחוק.
לסיכום
בין אם יש לכם דירת יוקרה או פשוט דירה יקרה, מומלץ לערוך חישוב מקצועי של מס שבח, כדי להבטיח את מיצוי הזכויות שלכם מול רשויות המס. צוות נדל"ן טקס מתמחה בטיפול, ליווי וייעוץ בתחום מס שבח וישמח לעמוד גם לרשותכם. למידע נוסף צרו קשר.
